Снижение ипотечных субсидий может негативно сказаться на рынке недвижимости

Только 18% сделок на рынке первичной недвижимости в России не зависят от ипотеки, поэтому любое изменение правил кредитования может существенно повлиять на спрос, в том числе снизить его до критического уровня, сообщили «Известиям» в федеральном комбинате стеновых материалов «Винзер».

«Отмена субсидирования ипотечных ставок на покупку строящегося жилья может снизить спрос до критических значений, что заставит застройщиков сокращать планы по выводу новых проектов на рынок, опасаясь, что не смогут наполнить эскроу-счета до необходимых уровней», — отметил директор «Винзера» Денис Жалнин.

Эксперт подчеркнул, что рынки вторичной и загородной недвижимости более гибкие и адаптивные к текущим условиям ипотечного кредитования. Примерно 45% готовых квартир люди покупают без привлечения заемных средств, а по загородным домам таких сделок вообще 62%.

«Сейчас около 70% квартир в новостройках приобретается по семейной ипотеке. Лимиты банков по данной программе истекают, а ряд крупных банков уже ужесточил условия выдачи, увеличив минимальные требования к размеру первоначального взноса до 50%, что усложняет покупку стартового жилья. А тем, кто расширяет жилплощадь, нужны квартиры на финальной стадии готовности, а таких на рынке не так много», — объяснил Жалнин.

По его словам, застройщики в связи с текущей ситуацией начнут, во-первых, стремиться сократить себестоимость строительства, во-вторых, замедлят вывод новых проектов на рынок, чтобы гарантировать достаточное наполнение эскроу-счетов при значительном падении спроса.

«Оптимизация планов по выводу новых проектов может негативно отразиться на объеме доступного предложения квартир в новостройках в перспективе 2–3 лет. Если к тому времени ипотечное кредитование нормализуется, это может спровоцировать новую волну роста цен из-за нарушения баланса между спросом и предложением», — подытожил Жалнин.

Что будет с ипотекой в России?

Поскольку оставшиеся на рынке льготные госпрограммы имеют достаточно узкий сегмент действия, основной части заемщиков при покупке новостройки доступны только рыночные программы банков. В связи с этим можно ожидать перераспределения спроса с первичного сегмента на вторичный, отметила руководитель направления экспертной аналитики нашего сайта. Это объясняется тем, что при сопоставимом уровне ставок (в данный момент по рыночным программам банков для первички и вторички они фактически не различаются и находятся в среднем в пределах 20% годовых) средняя стоимость жилья на вторичном рынке ниже.

«Однако стоит учитывать, что при таком уровне процентной ставки и текущих ценах на недвижимость рыночная ипотека становится практически недоступной для заемщиков. Поскольку платеж окажется значительным, получить одобрение в текущих регуляторных "рамках" для банков по значению ПДН большинству людей будет довольно сложно», — отметил эксперт.

Тем, чей уровень дохода позволяет обслуживать такую ипотеку, следует быть готовыми к тому, что переплата по кредиту окажется колоссальной. Поэтому прибегать к подобной ипотеке разумно только при уверенности в возможности быстрого закрытия долга — например, за счет продажи старой квартиры. «Альтернативным вариантом, если вам удалось найти выгодный объект и вы готовы к значительной переплате, может стать рефинансирование ипотеки, когда ставки на рынке начнут снижаться. Однако сигналы регулятора говорят о том, что такая возможность наступит не скоро — перейти к смягчению ДКП он сможет не раньше 2025 года, а следовательно, возможности для корректировки банками ставок вниз появятся тогда же», — предупредил аналитик.

Автор