Важно учитывать ликвидность жилья при его покупке или продаже

При покупке нового жилья важно иметь в виду, насколько быстро и выгодно его можно будет реализовать в будущем. Причины для продажи могут быть разнообразными — расширение жилплощади или, наоборот, снижение ее, замена квартиры на дом или срочная потребность в деньгах.

Также о возможности последующей продажи задумываются покупатели, которые сразу приобретают недвижимость как инвестицию. В данной статье разберемся, от чего зависит ликвидность квартиры или дома.

Что такое ликвидность?

Ликвидность — это способность конвертировать активы в наличные средства без потери стоимости. Чем скорее можно реализовать актив, тем выше его ликвидность.

Если недвижимость можно легко и быстро продать по рыночной цене, это свидетельствует о высокой ликвидности. И наоборот — если продажа жилья возможна только с дисконтом или требует значительного времени, то ликвидность оценивается как низкая.

Самым ликвидным активом считаются деньги, затем идут ценные бумаги и металлы. Недвижимость не занимает первое место, однако ее плюс в том, что для инвестирования в нее не требуются специальные знания. Кроме того, даже если жилье покупается для личного пользования, важно обратить внимание на его ликвидность — чем она выше, тем проще будет продать объект.

Приобрести ликвидную недвижимость возможно с использованием ипотеки.

Наиболее ликвидна жилая недвижимость — она более доступна и пользуется большим спросом. За ней следует коммерческая недвижимость — несмотря на более высокую цену, она может приносить более значительную прибыль. В общем рейтинг выглядит следующим образом:

Жилая недвижимость.
Апартаменты.
Коммерческая недвижимость — магазины и кафе на первых этажах.
Офисы.
Торговые центры и отели.
Дома-долгострои.

Оценка ликвидности недвижимости зависит от нескольких факторов:

скорость заключения и завершения сделки;
расходы на оформление сделки, такие как налоги и государственные сборы;
возможность продать или купить недвижимость по цене не ниже, чем у аналогичных объектов на рынке.

Ликвидное жилье — наиболее востребованное на рынке. Несколько основных характеристик делают его таковым.

Более ценятся квартиры в районах с различными видами транспорта: метро, автобусы, троллейбусы, трамваи, маршрутные такси. Это особенно важно для спальных районов больших городов.

Если речь идет о доме, преимуществом будет наличие рейсового автобуса или другого общественного транспорта, хорошие дороги, легкость доезда до него на такси.

Продать жилье в районе с близостью парков и скверов проще, чем в районе с заводами и фабриками.

Что касается квартир, более ликвидными считаются одно- и двухкомнатные площадью до 50 квадратных метров.

Район с наличием детских садов, школ, поликлиник и магазинов будет более привлекателен для покупателей. Сюда же относятся наличие закрытого двора с охраной, детской площадки, парковки, благоустроенной территории возле дома.

Если документы на жилье в порядке, нет несовершеннолетних собственников и обременений, чистая история платежей, то продажа квартиры будет происходить быстрее.

Ремонт, этаж, наличие балкона или лоджии, материал постройки дома также влияют на ликвидность. Например, жилье в новостройках более востребовано, чем в старых низкоэтажных зданиях с деревянными перекрытиями.

Несмотря на то, что элитное жилье значительно дороже жилья эконом-класса, оно продается менее активно — спрос на дорогие квартиры и дома ограничен. Поэтому на ликвидность влияет и тип недвижимости.

Спрос также оказывает влияние на ликвидность. Чем активнее рынок, т.е. чем больше квартир или домов продается или покупается, тем выше ликвидность объекта.

Еще одним фактором является наличие или отсутствие ипотеки у собственника объекта.

«Наличие ипотеки у собственника удлиняет цикл сделки. Поскольку продажу такой недвижимости ему нужно согласовывать с банком, по сравнению с альтернативными вариантами, это может в моменте снижать ликвидность объекта, — говорит аналитик нашего сайта. — Однако правильнее оценивать ликвидность недвижимости, принимая во внимание вкупе все факторы: расположение, квадратуру, этажность и т.д. Кроме того, сейчас многие банки стараются максимально сократить времязатраты заемщиков на каждом этапе сделки. Поэтому перед покупкой просто уточните, как можно максимально ускорить процесс переоформления и что от вас потребуется для этого».

Есть несколько признаков, которые уменьшают ликвидность квартиры на рынке. Это отсутствие балкона, небольшие прихожая и коридор, где невозможно разместить шкафы для хранения. Меньше всего ценятся квартиры в домах с деревянными перекрытиями. Также сложнее продать жилье, у которого больше одного владельца или запутанная история владения в прошлом, например, с оспариванием сделки.

Проигрывают в ликвидности квартиры с проходными комнатами, жилье, где все окна выходят на одну сторону, а также квартиры, где окна выходят на великие автомагистрали или железнодорожные пути.

Традиционно меньше ценится жилье на первых и последних этажах. На первом этаже проще для преступников проникнуть в дом с улицы, и владельцам приходится всё время держать задернутыми шторы, чтобы укрыться от любопытных глаз. Если управляющая компания плохо следит за домом, то насекомые и грызуны могут приходить из подвала. В свою очередь, жилье на втором этаже менее востребовано, если под ним расположены кафе или ресторан.

Квартиры на верхнем этаже не пользуются популярностью из-за возможных протечек с крыши и проблем в случае поломки лифта. Однако, когда речь заходит об элитном жилье, то апартаменты на верхних этажах, напротив, имеют превосходные виды, иногда с собственными террасами.

Чтобы самостоятельно оценить ликвидность квартиры, которую собираетесь продать или рассматриваете для покупки, можно проверить ее на соответствие нескольким параметрам. Чем больше сходств, тем лучше ликвидность объекта недвижимости.

В десяти минутах пешком от дома находится остановка общественного транспорта.
В непосредственной близости находятся магазины.
К району есть удобные подъезды из центра и других районов, дороги не перегружены пробками.
Рядом есть детские сады, школы, детская и взрослая поликлиники.
Территория вокруг дома и двор благоустроены, есть хорошие детские площадки.
Коммуникации и инженерные системы дома в отличном состоянии.
Квартира имеет удобную планировку с одной или двумя комнатами.
Жилье находится в хорошем состоянии с выполненным ремонтом.
Здание относится к эконом-классу.
Документы готовы к сделке, нет юридических препятствий.

Автор