Цены на жилье в России продолжают расти

Цены на недвижимость в России продолжают увеличиваться. Многие, кто планировал приобретение жилья, решили отложить покупку. Однако есть и те, чья потребность в квартире остается важной. Мы обсудили с экспертами, как в текущих условиях можно сэкономить на приобретении недвижимости без ущерба интересам и безопасности.

На что влияет стоимость недвижимости

Показатели, влияющие на цену жилья, можно разделить на внешние и внутренние. Внешние связаны с расположением дома, а внутренние — с характеристиками самой квартиры.

По мнению гендиректора консалтинговой фирмы O2Consulting Филиппа Данько, среди внутренних факторов наиболее значимы:

• Этаж: чем ниже, тем дешевле, разница достигает 15–30%.
• Количество владельцев: при нескольких собственниках цена ниже на 10–30%.
• Качество ремонта: влияет на цену на 10–30%.
• Планировка: в зависимости от удобства цена меняется на 10–15%.
• Замена коммуникаций: при необходимости замены стоимость может уменьшиться на 5–15%.

Из внешних факторов наиболее значимые:

• Расположение в престижных районах: разница может составлять 30–50%. Если район шумный, есть дороги и железнодорожные пути, цена снижается на 10–20%, а если это рядом парки и леса, стоимость возрастает на 5–15%.
• Степень удаленности от метро в крупных городах: разница в цене достигает 30–45%.
• Развитость инфраструктуры: наличие магазинов, детских садов, школ и социальных объектов влияет на стоимость на 5–20%.

Ипотечный брокер, сооснователь агентства недвижимости Greatspace Ирина Асоулюк отметила, что квартиры в кирпичных зданиях дороже, чем в блочных или панельных, которые уступают по качеству.

«Большие скидки часто связаны с желанием продавца быстрее продать недвижимость. Причины могут включать семейные обстоятельства, например, срочную дорогую операцию, развод или переезд. Еще один фактор — сложность цепочки альтернативных сделок, которая может разрушиться, если покупатель долго не появится. В таких случаях правовые риски отсутствуют», — добавила Ирина Асоулюк.

Эксперты советуют быть особенно осторожными, если скидка обусловлена большим числом владельцев недвижимости.

«Если у прежнего владельца, ещё до вашего продавца, квартира была отнята незаконно, можете потерять имущество без компенсации и остаться с ипотечными обязательствами. Это часто случается с давно построенными домами», — сказал Михаил Боржонов, старший юрист компании «Правый берег».

Он советует потратить деньги на юридическую проверку, если у квартиры было более двух собственников.

Новостройка или вторичка

К концу 3-го квартала 2024 года в крупных российских городах новостройки в среднем были на 17% дороже вторичного жилья. Этот разрыв увеличивается, поскольку цены на новостройки растут быстрее (примерно на 19% за год) по сравнению с вторичным рынком (примерно на 13%), отметил Филипп Данько.

«В Москве в сентябре 2024 года средняя цена квадратного метра на первичном рынке составляла 513,3 тысячи рублей, а на вторичном — 271,4 тысячи. Соответственно, приобретение жилья на вторичном рынке выгоднее. При этом учитывать стоит не только стоимость, но и другие факторы», — пояснил он.

Ирина Асоулюк сообщила, что квартиру в новом доме можно приобрести с хорошей скидкой через договор переуступки, что выгодно при полной сумме наличными.

«Еще одно интересное предложение — покупка новостройки в рассрочку. Существуют беспроцентные варианты с авансом от 5%. Вы вносите минимальную сумму, основную часть размещаете на депозите и получаете процентный доход», — отметила она.

Что важно учитывать при низкой цене

Есть несколько факторов, указывающих, что низкая цена связана с юридической чистотой объекта. Такая покупка вероятно принесет проблемы, объяснила Ирина Асоулюк и посоветовала не рисковать.

• Недвижимость с обременениями — например, квартиры, в которых остаются неснятые с регистрационного учета жильцы. Новому владельцу придется обращаться в суд, если потребуется их выписать из квартиры (не всегда это возможно, особенно когда зарегистрирован несовершеннолетний).
• Квартиры с наследственными спорами часто продаются по низкой цене — если по ним уже есть одно или несколько судебных решений. Также это могут быть квартиры владельцев из группы риска: тех, кто страдает алкогольной или наркотической зависимостью, имеет психические заболевания, или находится в предбанкротном состоянии и с долгами.
• Наследники иногда продают жилье с дисконтом, когда ожидаются судебные разбирательства с другими родственниками.

Как приобрести жилье ниже рыночной стоимости

Брокер рынка недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга Евгения Миллер рассказала о способах, которые помогут купить квартиру на выгодных условиях.

• Залоговая недвижимость. Это не изъятые по банкротству объекты, а те, что находятся в залоге у банка, и собственник имеет желание их продать.
• Квартира, купленная в ипотеку 1–5 лет назад. Тогда ставка по ипотеке на вторичном рынке не превышала 11%, в среднем составляя 8–11%. Теперь банки стали предлагать переуступку ипотеки, позволяя покупателю переключать старые условия кредита на себя.
• Недооцененные локации. Например, в Москве, в ЖК бизнес-класса, продается студия с отделкой и мебелью за 10,7 млн рублей, тогда как в 7 минутах езды аналогичная, но без отделки, стоит 17 млн.

Таким образом, для экономии на покупке жилья стоит рассмотреть менее зеленый район с худшей транспортной инфраструктурой, выбрать квартиры на нижних этажах или те, что требуют ремонта (но нужно оценить его стоимость). Если возникают сомнения относительно юридической чистоты, лучше привлекать профессионалов.

Квартиры на вторичном рынке сейчас дешевле новостроек, но и в новостройках можно найти выгодные предложения, например, по переуступке прав. Также есть возможность купить ипотечную квартиру и переоформить кредит на себя на тех же условиях, которые были у предыдущего владельца.

Спад в динамике продаж не остановил ни первичный, ни вторичный рынок недвижимости в России. Среди стандартных предложений, которые можно рассматривать в качестве инвестиции в надежный актив банки предлагают: Программа «Готовое жилье» от Альфа-Банка, или Программа “Приобретение готового жилья” от ДОМ.РФ банка.