В России растет интерес к совместной покупке недвижимости в 2024

В России наблюдается рост интереса к коллективной покупке недвижимости, когда несколько людей объединяются для приобретения квартиры или частного дома. Причины такой покупки могут быть самыми разными, включая сдачу недвижимости в аренду посуточно или использование для размещения небольших бизнесов, а также инвестиции и многое другое. Мы обратились за помощью к экспертам, чтобы понять, как правильно оформить совместную покупку такого жилья и какие потенциальные риски необходимо предусмотреть.

В конце 2023-го, а также в 2024 году спрос на коллективные сделки по недвижимости в нашей стране значительно увеличился, сообщил Антон Никулин, опытный адвокат и партнер юридической фирмы «Правый берег». Это связано с тем, что государственные программы по льготной ипотеке были сокращены, а ключевая ставка Центрального банка Росии возросла, вследствие чего повысились банковские ставки по ипотечным кредитам, и условия для заемщиков стали строже.

«По статистике, соглашения о коллективных покупках недвижимости зачастую заключаются без привлечения ипотечных средств. Зачастую новые владельцы сначала сдают жилье в аренду, а после планируют перепродать свою долю другим долевым собственникам или третьим лицам, чтобы извлечь из этого прибыль», — отметил Антон Никулин.

Процедура оформления коллективной покупки:

Такая недвижимость оформляется как общая долевая собственность. Договор купли-продажи должен обязательно включать всех участников сделки, распределение долей между ними, а также указание, кто сколько средств внес.

«В противном случае, если вы просто предоставили деньги и не числитесь в договоре, ваши права на эту собственность отсутствуют. Даже если у вас есть расписка о передаче средств, это не делает вас совладельцем недвижимости, поскольку право собственности возникает только после официальной регистрации в Росреестре», — поясняет Татьяна Лазарева, старший юрист фирмы «ЮКАМ».

Доли каждого участника сделки фиксируются в зависимости от суммы, которую он или она внесли. Например, если квартира стоит 10 миллионов рублей, и один покупатель вносит 2,5 миллиона, а другой — 7,5 миллиона, в договоре следует указать, что первый покупатель получает ¼ доли, а второй — ¾ доли.

При этом недвижимость физически не делится между участниками сделки, каждый из них получает право на совместное владение, пользование и распоряжение ею.

«Доля в квартире относится к праву на долевую собственность, а не к физической части помещения. То есть 1/3 трехкомнатной квартиры не значит автоматическое владение одной из комнат, а составляет одну треть от прав и обязанностей, касающихся всей квартиры. Например, санитарный узел физически невозможно разделить, как и коридор с кухней. В случае покупки двушки тремя покупателями доли не будут прямо пропорциональны площади комнат, их невозможно выделить в натуре. Поэтому, чтобы избежать недопонимания и споров, в договоре необходимо подробно прописать порядок пользования квартирой, а также права и обязанности всех покупателей», – рекомендовала Ирина Михеева, ведущий юрисконсульт компании «КСК ГРУПП».

Единственный случай, когда пропорциональность долей в договоре может быть не указана, это приобретение недвижимости супругами. Закон считает их доли равными автоматически.

Как продать долю в квартире, купленной в складчину:

У совладельцев недвижимости могут возникнуть новые планы относительно ее использования. К примеру, один из собственников может захотеть продать свою часть и получить деньги. Если все совладельцы согласны, объект выставляется на продажу, и идет поиск покупателя. Однако если один из совладельцев против продажи, могут возникнуть разногласия. Принудить другого участника сделки продать недвижимость невозможно, остается только продать собственную долю.

Предположим, Иван владеет ⅓ квартиры, а Петр — ¾. Петр решил продать свою долю, чтобы получить средства. Закон предоставляет Ивану преимущественное право на приобретение доли Петра (п. п. 1, 2, 5 ст. 250 ГК РФ).

Это означает, что Петр обязан направить Ивану нотариально заверенное предложение о выкупе своей доли и указать цену. Если Иван не отвечает в течение установленного месяца или отказывается, Петр вправе продать свою долю любому другому покупателю, но по цене, не ниже предложенной Ивану, иначе сделка может быть аннулирована.

Обычно доля в недвижимости стоит меньше, чем объект целиком. Чтобы предусмотреть продажу такого имущества, купленного совместно, следует заранее заключить с другими владельцами опционное соглашение.

«В этом случае владельцам долевой собственности (одному или всем) при определенных условиях предоставляется право выкупа долей у других собственников по заранее согласованной цене. Таким образом, участник может приобрести все доли на свое имя, а затем продать весь объект», — объяснила Марина Клепко, партнер юридической компании «Неделько и партнеры».

Какими рисками сталкиваются покупатели при совместной покупке жилья

Эксперты считают, что покупка недвижимости в долевую собственность всегда сопряжена с рисками, главным образом связанными с необходимостью достижения соглашений. Одной из острых проблем является оплата коммунальных услуг. Если содольщики не договорятся о распределении выплат, возникнет задолженность, которую будет взыскивать судебная служба.

«Поскольку взыскание осуществляется солидарно, деньги списываются у того собственника, на чьем счете они есть. Затем им придется самостоятельно решать вопрос о распределении долга. Поэтому стоит заранее установить порядок оплаты коммунальных услуг, чтобы каждый платил за свою долю», — рекомендует старший юрист юридической компании «ЮКАМ» Татьяна Лазарева.

Эксперты советуют сразу при покупке заключить соглашение об использовании недвижимости. Если владельцы не смогут договориться о том, кто какой частью пользуется и на каких условиях, вопрос придется решать в суде.

Дополнительный риск связан с семейным положением покупателей. Если на момент покупки кто-то из них состоял в браке, то при разводе доля может быть признана совместным имуществом, и для её продажи потребуется согласие супруга.

«В случае развода может появиться еще один владелец в квартире. Такой же риск есть при наследовании, если не будет завещания на определенного человека. Доля может быть включена в конкурсную массу при банкротстве собственника или обременена.», — добавила Татьяна Лазарева.

Альтернатива совместной покупке

По мнению ведущего юрисконсульта «КСК ГРУПП» Ирины Михеевой, альтернативой совместному приобретению может стать инвестиция в недвижимость другим партнерам через договор займа. В случае проблем кредитор вернет вложенные деньги, а доход от аренды квартиры может идти на погашение процентов.

«Если планируется коммерческое использование недвижимости, партнеры могут открыть ИП и заключить договор о совместной деятельности, определив свой вклад, распределение дохода и роль каждого. Их не следует забывать расставание — лучше делать это цивилизованно», — заключила она.

Автор