Продажа дома или дачи: подготовка, фото, документы, налог, объявление

Продажа недвижимости: как продать дом или дачу быстро и выгодно

Каждый собственник мечтает о быстрой и выгодной продаже недвижимости. Ключевую роль в скорости сделки играет подготовительный этап: наличие всех необходимых документов значительно упрощает процесс продажи. Продажа загородных домов имеет свои особенности, о которых стоит знать, чтобы успешно реализовать свою собственность.

Спрос на загородное жилье по-прежнему растет, хотя стоимость может снизиться. Центробанк прогнозирует замедление в росте цен на недвижимость в 2024 году. Поэтому, если вы планируете продать свой дом или дачу, лучше не откладывать это на потом.

Процесс продажи дома обычно занимает больше времени, чем продажа квартиры из-за большего разнообразия планировок и дизайнерских решений у домов. Найти покупателя, который разделяет ваши предпочтения или готов инвестировать в реконструкцию под свои потребности, может оказаться непросто.

Изучите рынок ипотечного кредитования, если планируете приобрести новое жилье после продажи. На нашем сайте вы найдете информацию о рыночных и льготных программах, которые помогут вам выбрать оптимальное предложение и подать заявку.

Первый шаг: приберегите участок

Ухоженный участок и уютный дом всегда привлекают потенциальных покупателей. Перед тем как показывать объект, убедитесь, что все выглядит опрятно.

Очистите участок от строительного мусора, выкиньте ржавые бочки и исправьте полуразвалившиеся постройки. Подметите тропинки, уберите сорняки, приведите в порядок грядки. Обновите газон, чтобы создать приятный запах свежей травы.

Если участок запущен и зарос травой, приведите его в порядок с помощью косилки или садового триммера (либо обратитесь к специалистам). При наличии септика вызовите ассенизаторов для устранения неприятных запахов.

Проверьте состояние ограды: замените гнилые или сломанные доски, покрасьте выцветшие участки.

Приведите дом в порядок

Сделайте генеральную уборку в доме: вымойте окна, постирайте шторы, протрите мебель и ковры. Проведите косметический ремонт: замените отошедший плинтус, подклейте обои, отремонтируйте сантехнику при необходимости.

Отремонтируйте и приведите в порядок мебель, а в случае повреждений или износа, лучше избавьтесь от нее. Перед показом претерпите помещения, украсьте их живыми цветами. Уберите лишние предметы и делайте пространство более привлекательным.

Оцените состояние фасада дома. При необходимости, покрасьте стены, прочистите ливневую систему.

Правила съемки интерьера

Для объявления рекомендуется сделать 8–10 фотографий дома изнутри и снаружи, а также участка. Фотографии лучше делать в дневное время, снимая из угла комнаты в сторону окна или двери. Особенности интерьера, например, камин, лучше выделить отдельно. Однако общие планы помещений создадут целостное впечатление о доме.

Как снимать экстерьер и участок

При фотографировании на улице выбирайте солнечную погоду. Летом публикуйте летние фото, а зимой, соответственно, зимние.

Сфотографируйте дом с угла и запечатлите все строения на участке: баню, беседку, кладовую, детский уголок, бассейн или пруд.

Опубликуйте планы участка и дома. Это поможет покупателю понимать пространство и архитектуру жилья.

Определение оптимальной стоимости дома

Стоимость недвижимости зависит от множества факторов: местоположение, состояние, площадь, инфраструктура. Важна также юридическая чистота сделки: отсутствие обременений, несовершеннолетних собственников и наличие всех необходимых документов повышают ценность недвижимости.

Наличие коммуникаций, таких как дороги, электричество, газ, также влияет на цену недвижимости.

Для определения оптимальной стоимости изучите рыночные аналоги и пообщайтесь с соседями:

Оцените цены на дома с похожей площадью и состоянием, расположенные в вашем районе.

Спросите у новых соседей, за какие суммы они купили недвижимость. Оцените затраты на строительство или приобретение объекта — это минимальная цена продажи.

Необходимые документы для продажи дома

Важно помнить, что дом можно продавать только вместе с участком, поэтому в сделке будут участвовать два объекта — собственно дом и земельный участок. Если участок не разделен, это желательно сделать. Занимается этим кадастровый инженер.

Некоторые случаи, когда межевание не требуется:

• участок зарегистрирован в Росреестре;

• участок имеет право собственности;

• границы участка не менялись;

• право собственности на дом зарегистрировано в Росреестре.

Для продажи дома понадобятся:

• документы, подтверждающие право собственности;

• разрешение на строительство и акт ввода объекта в эксплуатацию;

• договор купли-продажи дома и земельного участка (при наличии);

• паспорта всех собственников;

• при наличии несовершеннолетних или недееспособных собственников — разрешение опекунского или попечительского органа;

• нотариальное согласие супруга (при наличии);

• справка об отсутствии задолженности по ЖКУ;

• документы, подтверждающие межевание участка и границы объекта (при необходимости).

Налоги при продаже

Как и в случае с любой недвижимостью, при продаже нужно будет уплатить подоходный налог в размере 13%, если объект находился в собственности менее 5 лет. Для некоторых категорий этот срок снижен до 3 лет:

• приватизированное жилье;

• жилье полученное в наследство или даром;

• приобретенное по договору пожизненной ренты;

• дом, являющийся единственным жильем.

Если стоимость недвижимости при продаже составляет менее 1 млн рублей, подоходный налог уплачивать не нужно. Тем не менее, декларацию все равно необходимо будет подать в следующем году.

Самостоятельная продажа или через риелтора

Продавать недвижимость можно как самостоятельно, так и через агентство недвижимости. Обычно с привлечением профессионалов процесс идет быстрее, так как они могут уделить больше времени на просмотры объекта. Однако не всегда можно однозначно сказать, какой из вариантов более эффективен.

При самостоятельной продаже вам придется собирать документы, размещать объявления, отвечать на запросы, проводить показы. Это позволит сэкономить на комиссии агентства, но потребует значительных усилий и времени.

Обратившись к риелтору, вам останется только согласовывать время для просмотров. Агент займется всеми формальностями, общением с потенциальными покупателями и постарается закрыть сделку как можно быстрее, чтобы получить свою комиссию. Обычно она составляет 3–5% от стоимости сделки.

Подготовка объявления о продаже

Для привлечения покупателей необходимо разместить объявления на различных площадка, а также использовать информационные доски. Кроме фотографий, важно включить следующую информацию:

• площадь дома и участка, их состояние, количество собственников;

• информация о наличии обременений;

• материалы строительства и их преимущества;

• наличие мебели, садовой техники и других удобств;

• инфраструктура района: школы, больницы, магазины, общественный транспорт;

• окружающая территория: наличие леса, реки и других природных объектов.

При встрече с потенциальными покупателями будьте гостеприимны, предоставьте информацию о доме, системе коммуникаций и возможных недостатках. Расскажите о преимуществах недвижимости и ответьте на все вопросы.

Ключевые этапы заключения сделки

После того как найден покупатель, необходимо готовиться к заключению сделки. Сначала заключите предварительный договор, в котором укажите основные условия: описание объекта, цена, сроки, порядок оплаты. В случае наличия несовершеннолетних собственников, данный договор следует нотариально оформить.

Затем приступайте к заключению основного договора купли-продажи, в котором укажите данные обеих сторон, предмет сделки, цену и порядок расчетов. Деньги передаются после регистрации сделки в Росреестре.

Подписанный договор передается в МФЦ с оплатой госпошлины в размере 2 тыс. рублей для физических лиц и 22 тыс. рублей для юридических лиц.

Расчет происходит по договоренности сторон с использованием банковской ячейки, аккредитива или депозита нотариуса. После регистрации сделки в Росреестре продавец получит деньги.

Продажа недостроенного или незарегистрированного дома с участком

Закон не запрещает продавать недостроенный дом. Для оформления документов запросите кадастровый паспорт в БТИ, и предоставьте его в МФЦ вместе с другими необходимыми документами и оплатой госпошлины. Вы получите документ о праве собственности на объект незавершенного строительства.

Сделка купли-продажи заключается в обычном порядке, где предметом договора указывается объект незавершенного строительства. После завершения строительства покупатели должны будут зарегистрировать изменения в Росреестре.

Продажа дома, который не зарегистрирован в Росреестре, невозможна, так как дом не имеет официального статуса. Рекомендуется оформить все документы в соответствии с законодательством перед началом продажи.

Автор