Многие заёмщики досрочно погашают ипотеку, но это не всегда выгодно

Многие клиенты, взявшие ипотеку, стремятся погасить кредит как можно скорее и используют все доступные средства для досрочного погашения. Однако не всегда такая стратегия является оптимальной. Мы беседовали с экспертами о влиянии инфляции на выгодность досрочного погашения.

Инфляция – это общее увеличение цен на товары и услуги. Чем она выше, тем быстрее деньги теряют свою покупательную способность. Допустим, раньше за 100 рублей можно было купить 5 яблок. При инфляции в 10% эти же яблоки уже обойдутся в 110 рублей.

Согласно аналитикам ФинФакс.ру, считается, что «здоровым» уровнем инфляции является темп до 10% в год, а оптимальным – до 4%. Избыточный уровень инфляции выше 10% считается высоким.

В России уровень инфляции приближается к 10%. По данным Центробанка, в июле 2024 года годовая инфляция достигла 9,13%, а ежемесячный прирост цен составил 16,1%. По информации Министерства экономического развития, с 13 по 19 августа в годовом исчислении инфляция составила 9,04 %.

Ожидается, что итоговая годовая инфляция в 2024 году, согласно прогнозу Банка России, составит 6,5–7%.

В каких случаях стоит досрочно погашать ипотеку

Стратегию досрочного погашения кредита следует оценивать для каждого заемщика индивидуально. Важно учитывать не только экономическую обстановку в стране, но и условия кредита, финансовые возможности и другие факторы.

Например, выгодно ли досрочное погашение будет зависит от того, сколько времени прошло с момента взятия ипотеки, отметила аналитик нашего сайта. Если прошло менее половины срока, то погашать ипотеку досрочно будет целесообразно независимо от уровня инфляции, утверждает эксперт. Это обусловлено тем, что в начале срока значительная часть платежа состоит из процентов.

«В случае если осталось немного времени до полного погашения ипотеки и оставшаяся сумма невелика, выгоднее вложить доступные средства в депозит, особенно если процентные ставки по вкладам в банках выше, чем ваша ипотечная ставка», – добавила она.

При досрочном погашении ипотеки используются средства, которые могут подешеветь в долгосрочной перспективе, пояснил Александр Зелинко, член Московского отделения Ассоциации юристов России.

Другими словами, если у вас ипотека с фиксированной процентной ставкой, то в условиях инфляции долг фактически уменьшается. В итоге банку возврат средств обходится дешевле, чем на момент получения кредита.

«Погашение ипотеки досрочно может означать, что у вас упускается возможность инвестировать эти средства в более прибыльные активы, способные приносить доход выше уровня инфляции», – добавил специалист.

Этому утверждению согласна Мария Яковлева, директор юридической группы «Яковлев и Партнеры». При высокой инфляции сумма, которую должен выплатить заемщик, со временем становится менее значимой реально, и платежи также деноминируются, отметила она.

При каком уровне инфляции досрочное погашение нецелесообразно

Мария Яковлева считает, что следует рассматривать уровень инфляции относительно процентной ставки по текущей ипотеке заемщика. Если инфляция превышает ставку, то стоимость денег, которые можно было бы использовать для досрочного погашения кредита, резко снижается, быстрее, чем начисляются проценты по ипотеке.

«В данном случае выгоднее инвестировать средства в другие активы или сохранять их как сбережения, чем направлять на погашение долга, который со временем теряет свою реальную стоимость», – сказала она.

Это актуально для тех, кто взял ипотеку по льготным программам. Например, семейную ипотеку под 6% годовых, IT-ипотеку под 5% (с августа 2024 года — 6%), сельскую под 3%, Дальневосточную или Арктическую под 2%. Это менее актуально для тех, кто взял ипотеку на вторичное жилье по рыночным ставкам от 17%.

Три признака, на которые стоит обратить внимание

Мария Яковлева порекомендует обращать внимание на следующие факторы, которые показывают, что досрочное погашение ипотеки не выгодно:

Высокий уровень инфляции, который превышает процентную ставку по ипотека: если инфляция растет быстрее, чем начисляются проценты по кредиту, досрочное погашение теряет смысл.
Низкий уровень процентной ставки: если уровень ставки по ипотеке фиксирован и находится на низком уровне, то продолжать выплачивать долг постепенно становится более доступным.
Возможности альтернативных инвестиций: если заемщик может вложить средства в активы, которые приносят больший доход, чем процентная ставка по ипотеке, то наилучшим выбором будет использовать средства именно для этих целей.

Если инфляция устойчива или начинает снижаться, а процентная ставка по всe еще остается высокой, можно направлять свободные средства на досрочное погашение долгов.

«Также стоит взвесить досрочное погашение, если планируется значительное повышение ставки рефинансирования или если заемщик хочет снизить долговое бремя», — подчеркнула руководитель подразделения по юридическим вопросам в компании «Яковлев и Партнеры».

Почему досрочное погашение может быть не выгодным

Александр Зелинко добавил еще один аргумент в пользу того, чтобы отказаться от досрочного погашения ипотечного кредита — налоговый вычет. Каждый заемщик, который уплачивает НДФЛ (в основном это специалисты, работающие официально по трудовому контракту), имеет возможность вернуть 13% от процентов по ипотеке, которые перечислены в банк.

Максимальная сумма налогового вычета составляет 3 миллиона рублей. Это означает, что заемщик может вернуть до 390 000 рублей (не учитывая 260 000, которые можно получить как вычет за покупку недвижимости).

Если супруги являются созаемщиками, каждый из них имеет возможность получить вычет как за жилье, так и за проценты по ипотеке — главное, чтобы их сумма уплаченных процентов была достаточной. Однако досрочное погашение долга может привести к потере этих льгот.

Если вы думаете о досрочном погашении ипотеки, важно хорошо взвесить все за и против, изучить точки зрения экспертов и, возможно, проконсультироваться с финансовым аналитиком.

Автор