Ипотечные квартиры: кому принадлежит собственность, права и ограничения заемщика

Квартира, приобретенная через ипотеку, находится под залогом у банка до полного погашения долга, так кому же принадлежит такое жилье и какие существуют ограничения.

Кто владеет ипотечной квартирой

Квартира принадлежит заемщику, который оформил ипотеку. Тем не менее до погашения кредита, жилье находится в залоге у банка, что ограничивает действия собственника. Заемщик не может свободно распоряжаться квартирой. Далее рассмотрим, что разрешено и что запрещено делать до погашения ипотеки.

Когда квартира становится собственностью заемщика

Собственность на квартиру переходит к заемщику сразу. Она не принадлежит банку-кредитору, а лишь находится у него в залоге. Это значит, что собственник может распоряжаться жильем, но с учетом ограничений и согласований с банком, например, в случае аренды.

Что можно и нельзя делать с квартирой, пока она в залоге

Рассмотрим действия, для которых требуется согласие банка.

Аренда или продажа

Право сдачи квартиры в аренду зависит от условий договора с банком. В нем может быть прописан запрет или необходимость согласовывать действие с кредитором.

Продать ипотечную квартиру собственник может только с согласия банка. Это может осуществляться несколькими способами:

Покупатель погашает долг заемщика, после чего снимается обременение, и права собственности передаются новому владельцу.
Покупатель приобретает квартиру с задолженностью. В этом случае новый владелец принимает на себя кредитные обязательства.
Продажа с полным погашением долга во время сделки. В таких случаях заключают договор между покупателем и продавцом, а деньги переводятся через банковскую ячейку, а не напрямую заемщику.

Регистрация других лиц

Регистрация членов семьи и знакомых прописана в ипотечном договоре с банком. Условия могут позволять регистрацию ближайших родственников, например, детей или супругов, без согласования. Однако если заемщик захочет зарегистрировать двоюродного брата или друга, то банк может потребовать предварительного согласования.

Перепланировка

В ипотечной квартире можно выполнять ремонт, однако перепланировка требует согласования с банком. Например, при объединении кухни с гостиной или расширении санузла необходимо получить разрешение.

Перепланировку согласовывают не только с банком, но и с местными властями — например, с администрацией. В некоторых регионах, включая Москву, можно согласовать через МФЦ. В статье описано, как это сделать.

Завещание и дарение

Заемщик вправе завещать квартиру без согласия банка. Однако дарение имущества требует предварительного одобрения сделки банком.

Когда можно потерять жилье

Банк имеет право требовать продажу залогового имущества, если заемщик часто нарушает условия кредита или допускает просрочки.

В первые дни просрочки банк начисляет штрафы и отправляет уведомления. Если платежи не поступают более 90 дней, он начинает подготавливать документы для обращения в суд. Однако срок просрочки, после которого кредитор обращается в суд, может различаться — обычно он указан в договоре, отмечает аналитик нашего сайта.

Аналитик также советует обращаться в банк за ипотечными каникулами или реструктуризацией долга в случае финансовых трудностей.

«Если вы понимаете, что не сможете платить ипотеку, лучше найти покупателя и получить согласие банка на продажу квартиры. Продав жилье, вы сможете закрыть кредит, вернуть первоначальный взнос и даже заработать», — добавляет Инна Солдатенкова.

Если ничего не предпринимать и ждать продажи квартиры на торгах в судебном порядке, вероятность получить прибыль минимальна. Такие объекты продаются с дисконтом, и помимо остатка долга необходимо выплатить кредитору проценты, штрафы за просрочку и возместить судебные расходы.

Автор