Цены на квартиры растут: аналитики предупреждают о рисках

За 10 месяцев текущего года срок продажи квартир на вторичном рынке в городах-миллионниках увеличился на 35%. Продажа квартиры в среднем занимает до 74 дней. Разбираемся, есть ли смысл продавать недвижимость при таких условиях и какие аспекты важно учитывать.

Что изменило рынок недвижимости и ипотеки в 2024 году: основные факторы

На рынок вторичной недвижимости в значительной степени повлияли решения Центробанка:

🟢 Ограничения регулирующего органа. Для замедления темпов роста закредитованности были введены макропруденциальные надбавки и лимиты. Это усложняет получение кредитов для заемщиков с высоким уровнем долговой нагрузки, когда на ежемесячные выплаты по кредитам уходит от 50% до 80% дохода.

🟢 Повышение ключевой процентной ставки ЦБ. В течение года ставка стабильно повышалась и к концу года достигла исторического максимума в 21%. Это вызвало рост ставок по ипотечным и другим кредитам. На заседании ЦБ 20 декабря также намечено рассмотрение вопроса о возможном новом повышении ставки.

🟢 Отмена лимита на полную стоимость кредита (ПСК). С 1 июля отменили послабления по верхней границе ПСК, которые действовали с августа 2023 года. Теперь ПСК не должна превышать среднерыночный показатель более чем на треть для кредитных договоров, подписанных или измененных с начала третьего квартала 2024 года.

И первичный рынок в этом году тоже претерпел изменения:

🟢 Аннулирование льготной ипотеки под 8% годовых. С 1 июля приобрести квартиру в новостройке по госпрограмме нельзя.

🟢 Новые условия семейной ипотеки. С 1 июля ставка увеличена до 6% годовых. Также изменились требования к возрасту детей: теперь он должен быть до шести лет включительно. Ранее право на ипотеку было у семей, где ребенок родился с 1 января 2018 по 31 декабря 2023 года.

🟢 Изменения условий IT-ипотеки. С 1 августа максимальную ставку увеличили до 6% годовых. Также компания, где работает заемщик, должна получать налоговые льготы при наличии аккредитации от Минцифры.

Перспективы рынка недвижимости и ипотеки в 2025 году:

Основное влияние окажет введение нового ипотечного стандарта с 1 января. Новые правила позволят защитить обе стороны сделки: банки и заемщиков. Появятся следующие ограничения:

🟢 запрет банкам получать бонусы от застройщиков за снижение ставок;

🟢 обязательное информирование заемщика о рисках и условиях ипотеки;

🟢 унификация условий ипотеки, включая срок и величину первоначального взноса.

Стоит ли продавать квартиру до конца года:

Эксперт по недвижимости и ипотечный брокер Ирина Асоулюк уточняет, что для принятия правильного решения необходимо учитывать свои цели. Важно определиться, зачем нужна продажа квартиры и как будет использована вырученная сумма.

Продавать недвижимость рекомендуется в случае срочной необходимости в средствах или для улучшения жилищных условий.

«Перед продажей учтите ликвидность квартиры и продумайте готовность снизить цену. Большинство покупателей запрашивают скидку 15—20%. С учетом текущих ипотечных ставок спрос невысок», — говорит Ирина Асоулюк.

Кто может взять ипотеку на вторичную недвижимость?

Аналитик Мария Иванова отмечает, что рыночная ипотека в текущих условиях доступна немногим. Платежи ощутимы, а получить одобрение сложно из-за ограничений ЦБ и долговой нагрузки заемщика.

«Тем, чей доход позволяет оплачивать рыночную ипотеку, стоит быть готовыми к значительным переплатам. Оправдано прибегать к такой ипотеке, если есть возможность закрыть ее досрочно — например, за счет продажи другой квартиры», — говорит Мария Иванова.

Тем, кто нашел выгодный объект для приобретения, аналитик рекомендует инициировать рефинансирование ипотеки в будущем, когда ставки начнут снижаться. Однако такая возможность может появиться не ранее 2025 года, когда ЦБ перейдет к смягчению политики; тогда банки смогут понизить ставки.

Что полезнее: аренда или продажа?

Если не планируется покупка другой квартиры или отсутствует срочная необходимость в денежной сумме, Мария Иванова советует обратить внимание на аренду квартиры.

«С начала 2023 года стоимость аренды возросла на 70% из-за повышения ставок по ипотеке. По прогнозам, цены увеличатся еще на 10% до конца года», — отмечает Ирина Асоулюк.

Что выгоднее: аренда или ипотека?

Мария Иванова подчеркивает, что нельзя однозначно определить, что выгоднее: ипотека или аренда. Ответ на этот вопрос зависит от критериев, по которым конкретный человек оценивает выгоду той или иной сделки.

С арендой предполагается меньше трат на жилье, также есть возможность сменить жилье. Ипотека же требует повышенной ежемесячной нагрузки с перспективой покупки собственной квартиры, которой можно будет распоряжаться по своему усмотрению.

Все зависит от выбранной финансовой стратегии, планов, уровня и стабильности доходов, а также условий, предлагаемых банками по ипотечным кредитам.

Спад в динамике продаж не остановил ни первичный, ни вторичный рынок недвижимости в России. Среди стандартных предложений, которые можно рассматривать в качестве инвестиции в надежный актив банки предлагают: Программа «Готовое жилье» от Альфа-Банка, или Программа “Приобретение готового жилья” от ДОМ.РФ банка.