Февральские изменения в ипотечных программах России повлияли на рынок

Ажиотаж на первичном рынке жилья в России продолжает нарастать вследствие предстоящего завершения льготной ипотеки. Эксперты считают, что решение Центробанка об уровне ключевой ставки может стимулировать спрос на вторичное жилье. Такие прогнозы были озвучены специалистами в интервью с изданием «Российская газета».

По данным аналитиков Tymy, доля заявок на ипотеку на первичном рынке стремительно растет: в марте она составила 62%, в апреле — 66%, а в мае достигла 71%. Весной 2023 года эти показатели колебались в диапазоне 35–38%. Перераспределение спроса с вторичного рынка является причиной данного изменения, так как там спрос стагнирует из-за высокой ключевой ставки. Кроме того, всплеск на рынке новостроек обусловлен закрытием и изменением условий ряда льготных ипотечных программ с 1 июля.

В мае значительно выросло число заявок на ипотеку с государственной поддержкой (на 25%). По сравнению с маем 2023 года этот показатель увеличился на 53%, отметила Юлия Бочарникова, исполнительный директор компании «Этажи». Интерес к «Семейной ипотеке» также увеличился, однако не так существенно: рост составил 1,5% по сравнению с апрелем и 65% — по сравнению с маем прошлого года.

На фоне небольшой разницы в ценах, новостройки продолжают дорожать быстрее вторичного жилья. В мае средняя цена за квадратный метр в России увеличилась на 0,6%. Самый значительный рост зафиксирован в Новосибирске (+2,1%), Челябинске (+2%) и Ростове-на-Дону (+2%). В Москве же цены практически не изменились, увеличившись всего на 0,2%. На вторичном рынке цена за квадратный метр возросла всего на 0,4%, при этом наибольший прирост цены был зафиксирован в Уфе, Краснодаре, Казани, Новосибирске и Воронеже (до 1%), а самое заметное снижение цен произошло в Перми (–1,7%), Самаре (–1,3%), Волгограде (–1%), Омске (–0,4%) и Челябинске (–0,2%).

Прогнозируется, что из-за риска прекращения программы с государственной поддержкой и ограничений по «Семейной ипотеке» спрос на кредитование для приобретения жилья на первичном рынке увеличится на 20–25%. Подобные реакции уже наблюдались в прошлом, при внесении изменений в льготные программы кредитования.

В Москве ситуация остается стабильной в преддверии завершения нескольких программ, сообщил Роман Соколов, директор по продажам в компании Est-a-Tet. Покупатели и застройщики уже привыкли к таким новостям, также существуют альтернативы льготной ипотеке: застройщики разрабатывают свои собственные программы с рассрочкой.

Повышенный спрос заметен среди тех, кто откладывал покупку жилья на первичном рынке по различным причинам, например, ожидая снижения цен, отметил Александр Чернокульский, директор компании «Жилфонд». По его словам, осталось совсем мало объектов, соответствующих требованиям льготных программ и потребностям покупателей, в некоторых регионах их вообще нет. Согласно его мнению, с 1 июля произойдет не прекращение, а трансформация льготной ипотеки.

«Скорее всего, льготы будут более адресными, что гораздо более справедливо, чем низкая ставка практически для всех желающих. А средняя ставка по ипотеке на первичном рынке сбалансируется на уровне 12–13%, что также не критично. Завершение льготной ипотеки в текущем виде — это в целом неплохие новости для российской экономики», — добавил Чернокульский.

Он предполагает, что в июне наблюдается определенный всплеск спроса, однако недостаточный, чтобы значительно повлиять на ситуацию на рынке.

Сегмент загородной недвижимости является исключением. Весной резко возрос спрос на участки под ИЖС, доля сделок с ипотекой на загородном рынке в мае достигла 85%. Даже обладатели собственных средств, способных приобрести недвижимость, сейчас предпочитают брать кредит, так как это выгоднее, особенно учитывая повышение процентных ставок в банках. В начале июня Центробанк возможно снова увеличит ключевую ставку. Следует отметить, что прекращение ипотеки с государственной поддержкой сильнее всего отразится на рынке загородной недвижимости, так как это единственная массовая программа, позволяющая финансировать не только готовое жилье, но и возведение нового строения, сказала Бочарникова. В данный момент спрос на такой вид кредитования почти удвоился по сравнению с прошлым годом и увеличился на 5,5% по сравнению с апрелем. Однако Минстрой работает над альтернативами, включая запуск новой льготной программы под ИЖС.

Вторичный рынок жилья ожидает решения о ключевой ставке Центробанка, которое будет объявлено 7 июня. В течение двух недель часть желающих будет пытаться получить одобрение кредита до возможного изменения ставки. Заявки посылаются с целью зафиксировать текущие условия кредитования на случай их повышения. Однако большинство одобрений, вероятно, останутся без последующих сделок до 7 числа, когда ЦБ примет окончательное решение.

В мае спрос на кредиты для покупки вторичного жилья сократился на 2% по сравнению с апрелем и на 24% по сравнению с маем 2023 года. Тем не менее спрос на готовое жилье в настоящее время выше, чем в начале года, многие из тех, кто откладывал покупку в ожидании снижения ипотечных ставок или цен, начали воплощать свои планы», — отметила Бочарникова.

Появление объектов с более высоким дисконтом, а также низкая цена за квадратный метр могут быть причиной увеличенного внимания к вторичному жилью.

«В случае прекращения поддержки ипотеки и ограничений по "Семейной ипотеке" возможно возвращение покупателей на вторичный рынок жилья, особенно при уточнении сроков действия высокой ключевой ставки. Сейчас около трети заемщиков, взявших ипотеку по рыночной ставке, рассчитывают на рефинансирование под более низкие проценты уже в следующем году», — заключила эксперт.

Дата публикации: 01.06.2024 в 14:14

Обновлено: 07.09.2024 в 07:54

Время прочтения: 7 мин.

Темы: Ключевая ставка, Центробанк, Новостройки, Рефинансирование, Вторичка, Недвижимость