Высокие ставки и цены затруднили покупку жилья россиянами в 2024

В 2024 году многие россияне вынуждены были отложить покупку недвижимости на неопределенный срок по нескольким причинам. Во-первых, цены на жилье выросли и не имеют признаков снижения. Во-вторых, Центробанк неоднократно повысил ключевую ставку, а власти не продлили льготную ипотеку для всех, чтобы охладить рынок. В результате ставки по ипотеке оказались настолько высокими, что число желающих оформить её значительно уменьшилось.

Мы поинтересовались у экспертов, когда ожидать снижения ставок и как определить подходящий момент для покупки жилья.

Влияние ключевой ставки на ипотеку

Процентная ставка по ипотеке напрямую зависит от ключевой ставки, установленной Банком России. Последний раз она была повышена 13 сентября 2024 года до 19%. Максимум за последние два года был 20%, установлен 28 февраля 2022 года. После этого ставка снижалась и достигала 7,5% в период с сентября 2022 по июль 2023 года, но позже снова начала расти.

Ключевая ставка фактически представляет собой минимальный процент, под который Центробанк выдает кредиты коммерческим банкам и принимает у них депозиты. Соответственно, банки устанавливают ставки по вкладам и кредитам исходя из её значения.

В июле, когда ЦБ повысил ключевую ставку до 18%, глава Центробанка Эльвира Набиуллина объяснила это четырьмя триггерами.

«Прежде всего, устойчивая инфляция растет. Также, потребительская активность не снижается. Кроме того, разрыв в экономике не уменьшается, а рынок труда становится напряженнее. Также возникли новые инфляционные риски, связанные с санкциями», — отметила она.

Снижение ключевой ставки в ближайшее время маловероятно. После сентябрьского повышения Набиуллина допустила, что ставка может снова вырасти в октябре.

Будущее ставок по ипотеке

Анализируя сигналы Центробанка, следует ожидать смягчения денежно-кредитной политики не ранее 2025 года, считает аналитик нашего маркетплейса Мария Иванова. Тогда, по её мнению, возможно постепенное снижение ставок по рыночной ипотеке.

«Снижение, скорее всего, будет постепенным. Регулятор, вероятно, будет снижать ключевую ставку, избегая макроэкономических шоков и дисбалансов на финансовом рынке. Поэтому аналогичного тренда стоит ожидать и в динамике ипотечных ставок», — добавила Мария Иванова.

Алексей Головченко, руководитель «ЭНСО Инвестиции», упоминает, что ещё один ключевой фактор для снижения ставок — возвращение инфляции в России к целевому уровню 4–5%.

«Снижение будет зависеть от того, войдет ли экономика в рецессию. В случае рецессии можно ожидать возврата к ставкам и объемам льготной ипотеки, использовавшимся в 2022–2023 годах», — считает он.

Когда время для покупки недвижимости

По мнению Головченко, покупка недвижимости сейчас — риск. Цены на новостройки и вторичное жилье могут снизиться, а текущие ставки ипотеки — около 25% — фактически являются запретительными.

«При таких процентах ипотека — серьёзный риск. Поэтому ждём снижения инфляции, ключевой ставки и цен на жилье. Вероятно, это произойдёт не раньше второй половины 2025 года», — предполагает эксперт.

Мария Иванова предупреждает: решаясь на рыночную ипотеку, стоит тщательно взвесить свои возможности.

«Ставки по ипотеке в тарифах банков всё ещё запредельны, поэтому получить одобрение сложно — нужно продемонстрировать существенные доходы, — пояснила она. — Кроме того, переплата будет значительной, поэтому прибегать к ипотеке имеет смысл лишь при срочной необходимости в жилье или при условии, что займ незначителен и вы сможете рефинансировать его в будущем».

Если покупка недвижимости не срочна, рекомендуется дождаться начала снижения ключевой ставки Центробанком, после чего банки смягчат условия. У заемщиков, претендующих на льготную ипотечную программу, риски ниже. Например, ставки по семейной и IT-ипотеке ограничены 6% годовых, но жилье должно быть новое. Однако, лимиты банков на льготные программы регулярно исчерпываются. Это связано с тем, что государство выделяет фиксированную сумму для компенсации банкам разницы между льготной и рыночной ставками. После исчерпания средств подача заявок приостанавливается. Чтобы регулировать спрос, банки ужесточают условия для заемщиков. Так, ВТБ повысил минимальный первоначальный взнос по семейной ипотеке для клиентов без зарплатных счетов до 50,1%, аналогично поступил и Альфа-Банк.

Автор