Ипотека в РФ стала недоступной: для получения кредита нужен доход от 300 тыс. рублей в месяц, подсчитали в ВШЭ

Российский рынок ипотечного кредитования переживает глубочайший кризис доступности. Согласно расчетам экспертов Высшей школы экономики (ВШЭ), минимальный доход заемщика для одобрения ипотеки сегодня стартует от 300 000 рублей в месяц. Это радикально меняет портрет потенциального покупателя жилья в кредит.

Ключевые данные исследования:

1. Ставки-убийцы: Основной драйвер недоступности – среднерыночная ставка 23% годовых (данные ЦБ РФ на июль 2025 г.). Это в 3-3.5 раза выше докризисных значений.

2. Неподъемные платежи: При такой ставке ежемесячный платеж по ипотеке на стандартную квартиру (стоимостью 10-15 млн рублей) достигает 100 000 - 200 000 рублей. Это означает, что только на обслуживание кредита уходит 33-67% от требуемого минимального дохода (300 тыс. руб.), что превышает безопасный уровень долговой нагрузки (макс. 40-50% по оценкам ЦБ РФ).

3. Сравнение с докризисным периодом: До 2022 года для ипотеки на аналогичную квартиру было достаточно ежемесячного дохода в 60-80 тыс. рублей при ставках 7-9% (данные ДОМ.РФ, Сбера).

Причины и последствия кризиса доступности:

• Ключевая ставка ЦБ: Главный фактор – удержание Банком России ключевой ставки на уровне 18% для борьбы с инфляцией, что напрямую влияет на стоимость фондирования для банков.

• Высокие риски: Банки закладывают значительные премии за риск в условиях экономической неопределенности и роста просрочки (данные бюро кредитных историй).

• Рост цен на недвижимость: Несмотря на падение спроса, цены на жилье снижаются медленнее, чем растут ставки (данные Росстата, ЦИАН, Яндекс.Недвижимость).

• Социальный эффект: Ипотека стала инструментом исключительно для высокооплачиваемых специалистов (топ-5-10% по доходам) или семей с несколькими источниками высокого дохода. Для большинства населения покупка жилья в кредит фактически невозможна.

• Заморозка рынка: Резкое сужение пула платежеспособных покупателей тормозит оборот на рынке недвижимости, особенно вторички, и создает риски для девелоперов новостроек, несмотря на господдержку отдельных программ.

• Рост аренды: Часть спроса переориентируется на аренду, оказывая на нее дополнительное ценовое давление.

Альтернативы и комментарии экспертов:

• Льготные программы: Участники рынка (ВТБ, Сбер, ДОМ.РФ) отмечают растущий спрос на семейную, IT-ипотеку и программы для новостроек с господдержкой, где ставки ниже рыночных (17-18%). Однако и для них требования к доходу существенно выросли, а сами программы доступны ограниченному кругу лиц.

• Мнение аналитиков: Эксперты ВШЭ и ЦСР подчеркивают, что без снижения ключевой ставки ЦБ и стабилизации макроэкономики возврат доступности ипотеки невозможен. Текущая ситуация блокирует социальную мобильность и создает долгосрочные проблемы для рынка жилья (источник: официальный комментарий ВШЭ, отчеты ЦСР).

• "Серые" схемы: Рост рисков использования неофициальных доходов или завышения стоимости жилья в сделках для получения кредита (предупреждения Росфинмониторинга).

Таким образом, расчеты ВШЭ подтверждают, что классическая рыночная ипотека в России перестала быть социально значимым инструментом. Требуемый уровень дохода в 300+ тысяч рублей в месяц делает ее роскошью для абсолютного меньшинства, углубляя кризис на рынке жилья и социальное расслоение. Выход из ситуации возможен только при комплексном снижении ставок ЦБ и восстановлении экономики.