В России увеличились налоги на недвижимость: эксперты предупреждают

Планируете купить земельный участок или уже являетесь его владельцем? В таком случае необходимо понять, что представляет собой кадастровая стоимость и почему она так значима, поскольку она определяет размер налогов, арендную плату и другие обязательные платежи. Рассказываем, как происходит расчет кадастровой стоимости участка, чем она отличается от рыночной и можно ли ее оспорить, чтобы снизить налоговую нагрузку.

Что представляет собой кадастровая стоимость участка

Кадастровая стоимость земельного участка — государственная оценка, включенная в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Эта стоимость рассчитывается с учетом стандартных характеристик, таких как площадь, форма участка, его местоположение, наличие инфраструктуры и категория земли, но не учитывает уникальные особенности конкретного участка. Используется данная стоимость для определения налогов, арендных ставок и других обязательных платежей, связанных с землей.

Кадастровая стоимость требуется в основном для:

🟢 расчета земельного и имущественного налогов;

🟢 определения размера госпошлины при судебных спорах об имущественных вопросах и подтверждении сделок с недвижимостью у нотариусов;

🟢 оформления ипотеки на покупку участка.

Как узнать кадастровую стоимость участка в 2025 году

Имеется несколько способов определения кадастровой стоимости земельного участка:

🟢 Сайт Росреестра. На официальном сайте Росреестра можно использовать сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Нужно ввести кадастровый номер или адрес участка, и система предоставит актуальные данные, включая кадастровую стоимость.

🟢 Публичная кадастровая карта. Этот сервис доступен также на сайте Росреестра. На карте можно найти нужный участок по адресу или кадастровому номеру и узнать его кадастровую стоимость.

🟢 Выписка из ЕГРН. Получение выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) позволяет узнать подробные данные об объекте, включая его кадастровую стоимость. Запрос можно подать на сайте Росреестра, через портал «Госуслуги» или лично в МФЦ.

🟢 Личный кабинет правообладателя. Владельцы участка могут в личном кабинете на сайте Росреестра просмотреть кадастровую стоимость принадлежащих им объектов недвижимости.

Отличия кадастровой стоимости участка от рыночной

Кадастровая стоимость способна значительно отличаться от рыночной цены участка — в обе стороны.

Рыночная стоимость — это цена, по которой участок может быть продан на открытом рынке в данный момент. Она формируется под влиянием таких факторов, как местоположение, инфраструктура, состояние участка и текущая экономическая ситуация.

Кадастровая же стоимость определяется государственными учреждениями на основе стандартных методик и обновляется не так часто, как рыночные условия.

Влияние кадастровой стоимости участка на налоги

Кадастровая стоимость служит базой для расчета разнообразных налогов и платежей:

🟢 Налог на имущество. Для земельных участков налоговая база рассчитывается исходя из их кадастровой стоимости. Ставка налога определяется местными властями и может варьироваться в зависимости от категории земель и их использования.

🟢 Земельный налог. Рассчитывается на основе кадастровой стоимости участка. Налоговые ставки зависят от назначения земли и устанавливаются местными органами.

🟢 Арендная плата за землю. Если земля находится в государственной или муниципальной собственности и сдается в аренду, размер арендной платы часто рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости.

Способы корректировки кадастровой стоимости участка

Если собственник уверен, что кадастровая стоимость участка завышена или занижена рядом с рыночной, у него есть право инициировать процедуру пересмотра, объясняет аналитик маркетплейса Иван Багетов. Ещё одним аргументом для оспаривания является наличие ошибок, совершённых при оценке. К таким ошибкам относятся неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости или, например, игнорирование сведений о аварийном состоянии объекта.

Процедура оспаривания включает несколько этапов:

🟢 Сначала нужно обратиться к оценщикам для расчета рыночной стоимости, с помощью которой можно будет обосновать изменение кадастровой оценки.

🟢 Подать заявление в комиссию по спорам о результатах определения кадастровой стоимости удобным способом (лично, по почте, через портал «Госуслуги»). По итогам рассмотрения комиссия может принять решение: об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной или об отклонении заявления об оспаривании.

Если заявление отклонено, действия комиссии бездействуют или есть ошибки в расчете, владельцу следует обратиться в суд, где он может заявить одно из требований:

🟢 об установлении рыночной стоимости объекта;

🟢 об изменении кадастровой стоимости из-за ошибок в сведениях об объекте, использованных при её определении, включая исправление технической и (или) кадастровой ошибки;

🟢 об оспаривании действий (бездействия) комиссии.

Важно! Успешное оспаривание кадастровой стоимости может снизить налоговую нагрузку.

Как определить стоимость земельного участка перед продажей

Перед продажей важно установить справедливую цену, которая будет привлекательной для покупателей и выгодной для вас. Завышенная цена отпугнёт клиентов, а заниженная — приведёт к убыткам. Вот советы для самостоятельного определения стоимости недвижимости:

🟢 Проанализируйте рыночные цены на аналогичные участки. Сравните предложения с похожими характеристиками:

1. Локация (город, район, удалённость от инфраструктур).

2. Площадь и назначение (жилое, сельхозназначение, промышленное).

3. Коммуникации (электричество, вода, газ).

4. Транспортная доступность.

Используйте популярные платформы для поиска недвижимости.

Совет: Сравнивайте по цене за сотку или гектар, учитывая спрос.

🟢 Учитывайте факторы, влияющие на стоимость. При оценке обратите внимание на:

1. Категорию и разрешенное использование — участки для ИЖС дороже, чем для личного хозяйства.

2. Рельеф и геологию — ровный участок с хорошей почвой дороже.

3. Юридическую чистоту — отсутствие обременений и арестов повышает привлекательность.

4. Спрос и сезонность — весной и летом активнее рынок.

🟢 Проведите сравнительный анализ. Составьте таблицу с характеристиками участка и аналогичных предложений. Выделите плюсы и минусы, сравните цены и определите диапазон, в который можно вписаться. Используйте онлайн-калькуляторы оценки участка.

🟢 Закажите независимую оценку (по желанию). Если сложно определить цену, обратитесь к оценщику. Они учтут юридические и рыночные факторы и подготовят отчет, который можно использовать при продаже.