С 1 июля 2025 года в России ужесточаются ипотечные условия

С 1 июля 2025 года в России начинают действовать макропруденциальные лимиты (МПЛ) по ипотеке. Новые требования заставят банки гораздо строже сортировать клиентов по уровню долговой нагрузки, стабильности доходов, характеристикам залога и другим критериям. Если раньше возможность рефинансировать кредит казалась универсальным «планом Б», теперь она рискует стать недоступной для части заемщиков. Разбираемся, кого коснутся грядущие правила и какие шаги позволят снизить вероятность отказа.

Какие перемены ждут заемщиков

С указанной даты ЦБ ужесточает условия сразу по двум чувствительным параметрам. Во-первых, под ограничение попадают ссуды с минимальным первоначальным взносом — 20% и ниже. Во-вторых, повышается внимание к тем, чья долговая нагрузка приближается к 80% совокупного дохода. По расчетам регулятора, новые фильтры должны уменьшить риски розничного кредитования, особенно после завершения программы льготной ипотеки летом 2024 года. При этом изменения затронут не только будущих заемщиков: неприятным сюрпризом они станут и для владельцев действующих кредитов, которые планировали рефинансирование на более мягких условиях.

«Многие оформляли ипотеку под высокий процент с надеждой позднее “перекочевать” в другой банк. Но если после получения займа человек открыл новые кредиты или увеличил лимиты по картам, — а значит, поднял уровень долговой нагрузки, — рассчитывать на рефинансирование после 1 июля 2025 года будет сложно», — поясняет аналитик маркетплейса финансовых услуг Иван Багетов.

Кому станет труднее рефинансировать ипотеку

Банки уже корректируют скоринговые модели, и перспективы одобрения будут зависеть от целого набора факторов. На практике шансы заметно снижаются при следующих обстоятельствах:

• Высокая долговая нагрузка (ПДН выше 50%). Если на обслуживание кредитов уходит более половины дохода, кредитор может признать клиента перегруженным, даже если текущие платежи вносятся без задержек.
• Серый или нестабильный доход. Отсутствие подтверждения заработка официальными документами (справка 2-НДФЛ, форма банка, налоговая декларация) резко повышает вероятность отказа.
• Снижение рыночной стоимости залога. Если квартира подешевела и показатель LTV (loan-to-value) вырос выше 80%, финансовая организация нередко требует частичное досрочное погашение либо вовсе отклоняет заявку.
• Срок нового договора превышает 30 лет. Длинный горизонт повышает риски для банка, поэтому большинство кредиторов не рассматривает подобные запросы.
• Просрочки по любым обязательствам. Даже единичная свежая задержка платежа делает досье клиента менее привлекательным. Скоринговые системы учитывают не только ипотеку, но и автокредиты, “потребы”, МФО-займы и кредитные карты.
• Недавняя выдача текущей ипотеки. Если с момента оформления прошло меньше полугода, заявку часто отклоняют как «несвоевременную»: кредитор считает, что клиент торопится и не успел продемонстрировать достаточный платежный трек-рекорд.

Как усилить позицию заемщика

Тем, кто рассчитывает на рефинансирование, стоит заранее подготовиться. Вот проверенные способы повысить вероятность одобрения:

• Снизьте долговую нагрузку. Проанализируйте ПДН: если показатель выше 50%, погасите мелкие займы досрочно, сократите лимиты по картам или откажитесь от новых кредитов как минимум за три–шесть месяцев до подачи заявки.
• Укрепите кредитную историю. Следите за своевременным внесением всех платежей. Если есть старые просрочки, погасите задолженность и дождитесь, пока бюро обновят данные.
• Подтвердите все источники дохода. Чем больше «белых» поступлений удастся показать, тем выше шансы. Кроме справок с места работы, приложите договоры аренды, налоговые декларации или выписки со счета ИП.
• Проверьте объект залога. Закажите свежий отчет оценщика, убедитесь, что с документами нет ограничений: неофициальных перепланировок, арестов, судебных споров.

Что еще изменится с 1 июля

С введением МПЛ сложнее станет не только рефинансировать ипотеку. Ожидается ужесточение условий автокредитования: при долговой нагрузке ближе к 80% банки будут повышать ставки, требовать больший первоначальный взнос и сокращать максимальный срок. Изменения коснутся как классических программ на покупку нового автомобиля, так и займов под залог уже имеющихся машин.

Эксперты ФинФакс.ру советуют готовиться к новым реалиям заранее: снижать долговую нагрузку, копить первоначальный взнос не менее 20% (а при нестабильном доходе — 30% и более) и следить за программами с господдержкой. На фоне ужесточения общих критериев они могут оказаться единственным сравнительно доступным вариантом.