Банки усиляют требования к залогу для потребительских кредитов в 2025

Планируете взять кредит, но банк требует залог? Здесь действуют те же правила, что и на рынке недвижимости: чем ликвиднее актив, тем охотнее его принимают. Разберемся, какие объекты подходят в качестве залога и когда банк может отказать в кредите под залог, даже при высокой стоимости актива.

Что чаще всего используется как залог при кредите

Тенденция последних лет показывает, что банки все более активно развивают залоговое кредитование, отмечает директор центра развития залогового кредитования Локо-Банка Иван Веденисов. Даже в случае потребительских кредитов банки все чаще требуют дополнительное обеспечение в виде залога. Наличие залога повышает шансы на одобрение, а при крупных суммах это становится обязательным требованием.

По данным заявок от пользователей ФинФакс.ру, в 2024 году, как и в 2023-м, большинство потенциальных заемщиков не имело залога: их доля в прошлом году составила 52% против 42% годом ранее, говорит наш аналитик маркетплейса Иван Багетов. Доля граждан, указавших квартиру как залог, снизилась с 36% до 30%. Аналогично уменьшилась доля заявок, где в залог был указан дом — с 14% до 13%. Использование автомобилей как залога для кредита также стало менее популярным в 2024 году: доля иномарок сократилась на 2%, а отечественных автомобилей — на 1%.

Что банки обычно принимают в залог

При рассмотрении кредитной заявки банки предпочитают ликвидные активы, которые можно быстро продать при необходимости. Среди них:

🟢 Квартиры.

🟢 Загородные дома и дачи с участками.

🟢 Коммерческая недвижимость (офисы, склады).

🟢 Транспортные средства.

🟢 Гаражи или машино-места.

Важно! В большинстве случаев именно от суммы кредита зависит, какой тип обеспечения затребует кредитор, отмечают в Локо-Банке. Хотя некоторые банки предлагают кредиты под залог автомобиля до 15 млн рублей, в действительности такой кредит сложно получить, если сумма превышает 5–7 млн рублей.

«Для банков залог решает несколько задач: во-первых, клиент так подтверждает серьезность намерений и, хотя наличие залога не гарантирует платежной дисциплины заемщика, статистика показывает существенное улучшение в сравнении с беззалоговыми кредитами. Во-вторых, залог позволяет снизить нагрузку на капитал банка. Так, при залоге недвижимого имущества Центральный банк не вводит надбавки к коэффициентам риска, что позволяет более эффективно управлять капиталом и удерживать процентные ставки по таким кредитам на более низком уровне», — поясняет Иван Веденисов.

Какие активы банки не принимают в залог

Несмотря на гибкость в оценке залогового имущества, есть активы, которые банки обычно не рассматривают:

🟢 Деревянные загородные дома (из-за риска пожара).

🟢 Имущество в аварийном состоянии или подлежащее сносу.

🟢 Культурные ценности.

🟢 Имущество с неясным правовым статусом или множественными собственниками.

Причины отказа по таким объектам включают высокие риски, связанные с ликвидностью, сохранностью или юридической чистотой актива; отсутствие вторичного рынка или специфические ограничения на продажу, а также несоответствие требованиям банка по местоположению, состоянию или другим параметрам.

Что такое «качественный» залог

Для банков важно, чтобы залог был ликвидным и юридически чистым, обращает внимание Иван Багетов. Основные критерии качественного залога включают:

🟢 Высокую рыночную стоимость и ликвидность: объект должен быть востребован на рынке, чтобы его можно было быстро продать в случае невыплаты.

🟢 Расположение: предпочтение объектам, расположенным в регионе присутствия банка.

🟢 Отсутствие обременений: имущество не должно иметь арестов, ограничений или притязаний третьих лиц.

🟢 Физическое состояние: объект должен находиться в состоянии, которое не ведет к снижению его стоимости (например, не аварийный и не подлежащий сносу).

Каждый тип залога имеет свои требования: год постройки, материал стен, наличие коммуникаций, прилегающие территории и инфраструктура, целевое назначение помещения или вид разрешенного земельного участка, отмечают в Локо-Банке. «Некоторые компании целенаправленно вводят ограничения на дорогие или очень большие объекты — например, квартиры более 200 кв. м. или дома от 700 кв. м. Другие не готовы принимать определенные коммерческие площади — предпочтение отдается торговым или объектам свободного назначения, производственные и коммунально-бытовые помещения или со специализированным назначением, такие как спортивные, медицинские, общепит и другие, менее интересны для банков», — считает Иван Веденисов.

Оценка ликвидности залога банками

Обычно банки проводят собственную оценку недвижимости. «По квартирам большинство игроков принимает решение полуавтоматически, используя внешние (или внутренние) сервисы определения рыночной стоимости объекта», — отмечает он. По другим типам залогов чаще привлекают внешних экспертов — оценочные компании, представители которых выезжают на адрес предмета залога и формируют мнение о его рынчной стоимости с учетом всех особенностей объекта, говорит эксперт. В большинстве случаев, при сроке экспозиции более 12–18 месяцев, его привлекательность как залога падает, банк может отказаться от обеспечения.

Может ли банк отказать в залоге, если объект дорогой

Банк может не принять залог, даже если оценочная стоимость актива высокая. Такие случаи возникают, если есть юридические риски, касающиеся права собственности, или если объект сложно реализовать из-за специфических характеристик, считает Иван Багетов. Банк может отклонить залог, если подозревает криминальное происхождение или у залогодателя плохая кредитная история.

Исключения из правил возможны — банк может принять "проблемный" залог, если заемщик предоставит дополнительные гарантии или если банк заинтересован в клиенте благодаря хорошей кредитной истории или если он является постоянным клиентом, говорит Иван Веденисов.

В Совкомбанке отмечают, что стоимость объекта не единственный критерий для решения. Например, банк оценивает показатель долговой нагрузки (ПДН) клиента, чтобы выплата кредита была для него посильной.

Юридический анализ при оформлении залога

При рассмотрении объекта, обычно проводится проверка, в том числе всесторонний анализ правоустанавливающих документов, проверяется по открытым источникам информация о возможных арестах, долгах, делопроизводствах, банкротствах всех сторон сделки и других факторах, которые прямо или косвенно могут привести к оспариванию или утрате права собственности или залога, отмечают в Локо-Банке. В некоторых случаях, для минимизации титульных рисков, устанавливаются дополнительные требования по страхованию права собственности.

При анализе залога банки проверяют:

🟢 Ограничения на право собственности (например, неполное право владения).

🟢 Судебные обременения (аресты, залоги в пользу третьих лиц).

🟢 Притязания третьих лиц (наследники, другие кредиторы).

🟢 Несогласие совладельцев (если имущество в долевой собственности).

🟢 Отсутствие необходимых документов, подтверждающих право собственности.

Объект, купленный по договору купли-продажи у человека, в отношении которого введены банкротные процедуры, вряд ли устроит банк как обеспечение.