Ипотечные ставки превысили 20%, спрос на жилье снижается

Ставки по ипотечным кредитам на рынке превысили 20% годовых. Прогнозы не внушают оптимизма: финансовые учреждения могут ужесточать условия и дальше. Рассмотрим, какие изменения произойдут на рынке недвижимости и ипотечного кредитования осенью.

Ситуация с ипотекой

Осенью 2024 года рынок кредитования продолжит замедлять свои темпы, отмечает аналитик нашего сайта. Финансовые учреждения все реже будут выдавать кредиты россиянам.

«Скорее всего, спрос останется низким, и поддержка рынка будет осуществляться оставшимися адресными госпрограммами, а также акциями, которые запускают банки совместно с застройщиками, — поясняет аналитик. — Потребности в ипотечном кредитовании будут удовлетворять заемщики, соответствующие одной из льготных программ, или те, кому срочно требуется выгодный объект».

Летом 2024 года условия льготных программ претерпели изменения. Например, ставка по IT-ипотеке возросла до 6%, тогда как семейная ипотека стала доступной заемщикам с хотя бы одним ребенком младше шести лет. Ипотека на новостройки с процентной ставкой 8% была отменена.

«Новые условия семейной ипотеки позволяют воспользоваться ею семьям, в которых ребенок родился в период с августа по декабрь 2017 года. Ранее по программе могли получать ипотечный кредит только семьи, у которых ребенок появился с января 2018 года. Однако важным условием является то, что на момент подписания договора ребенку должно быть до шести лет включительно. Поэтому семьям, желающим получить семейную ипотеку, стоит спешить — особенно если ребенку исполняется семь лет осенью».

На кредитный рынок также влияют три фактора:

• Ограничения Центробанка Российской Федерации в рамках макропруденциальных надбавок и лимитов. Это означает, что заемщикам с высоким показателем долговой нагрузки (ПДН) не выдают кредитные продукты — в том числе и ипотеку. ПДН считается высоким, если выплаты по кредитам превышают 50–80% ежемесячного дохода. В текущий момент банки ограничивают выдачу ипотеки и для заемщиков с долговой нагрузкой менее 50% — это связано с новыми ограничениями, введенными Центробанком с 1 сентября.
• Возможное введение ипотечного стандарта с 1 января 2025 года. Если его примут, новые правила помогут защитить и заемщиков, и банки. Например, Центробанк запретит размещение средств заемщиков на аккредитивах вместо эскроу-счетов — это поможет избежать ситуации, когда банк использует средства с аккредитивов для получения прибыли. Также застройщики больше не будут получать вознаграждение за снижение ставки при завышении стоимости жилья.

Стоит ли оформлять ипотеку осенью

Финансовые учреждения могут ограничить выдачу льготных ипотек, если у них закончатся лимиты, утверждает Мария Иванова.

«В связи с этим заемщикам, которые планируют получить льготную ипотеку по любой программе, не следует затягивать с подачей заявки»

Остальным заемщикам, по мнению Марии Ивановой, следует оценивать срочность покупки жилья и целесообразность рыночной ипотеки в условиях высоких ставок и цен на недвижимость.

«Переплата по ипотечному кредитованию будет значительной, а условия для снижения ставок появятся не ранее первого полугодия 2025 года»

Иванова рекомендует оформлять рыночную ипотеку в двух случаях:

• Если планируете приобретение объекта по выгодной цене и есть уверенность, что сможете закрыть ипотеку досрочно — например, при продаже другой квартиры.
• Если рассчитываете рефинансировать ипотеку в 2025 году при снижении ставок.

На нашем сайте вы найдете выгодные варианты ипотеки для различных целей. Воспользуйтесь бесплатным сервисом «Ипотека под ключ» — он поможет вам подготовить документы, отправить заявку и подберет подходящие предложения с высокой вероятностью одобрения.

Как изменится спрос на недвижимость

Спрос на жилье в России будет снижаться, считает Мария Иванова.

«Однако не следует ожидать быстрого снижения цен — у многих застройщиков есть достаточно капитала, чтобы избежать резкого падения стоимости квартир. Тем более, высокая ключевая ставка сказывается на стоимости проектного финансирования, что является одним из факторов формирования цен»

На цены на недвижимость влияют различные факторы, среди которых:

• Отмена льготной ипотеки с 8% годовых. Эта мера позволяла всем гражданам РФ приобретать квартиру на первичном рынке по сниженной ставке. После отмены спрос на новостройки в первый месяц упал на 20%.
• Повышение ключевой ставки ЦБ РФ до 18% годовых, зафиксированное 26 июля 2024 года. Ставки по рыночной ипотеке также увеличиваются, достигая 20–21% годовых в отдельных банках. В результате кредиты на покупку жилья стали менее доступными.

Как изменятся цены на недвижимость? На вторичном рынке многие владельцы, ранее планировавшие продать квартиру, могут переключиться на сдачу, считает Мария Иванова. Спрос на аренду растет: в Москве он увеличился на 40% с начала года, а в целом по стране — на 18%, отмечает Кирилл Кулаков, резидент СРО «Региональная ассоциация оценщиков» и профессор НИУ МГСУ.  

По мнению аналитика, в текущих условиях снижение цен возможно только по неликвидным объектам либо при необходимости срочной продажи квартиры. В остальном по рынку аналитик прогнозирует постепенный переход к стагнации цен. Однако в популярных и ликвидных локациях возможен рост цен.

Кирилл Кулаков полагает, что за последние пять лет цены на жилье практически не менялись. 

«Рост, торможение и падение цен обусловлены исключительно макроэкономическими факторами и государственной политикой в виде льготных ипотечных программ. После завершения льготной ипотеки с 8% годовых наблюдаем снижение цен на вторичном рынке — в пределах 0,7–3,1% в городах-миллионниках, но новостройки продолжили дорожать, так как задержался период высоких ставок по ипотеке».

Учредитель и директор инвестиционной риелторско-строительной компании «Мечты в квадрате» Виталий Червяков также не ожидает массового снижения цен на недвижимость в ближайшее время. Исключением могут стать объекты, которые владельцы пытаются срочно продать.

Стоит ли покупать квартиру осенью? При выборе квартиры важно учитывать конкретную ситуацию: оценку финансовых возможностей, условия сделки, объект, а также изучение альтернативных способов размещения средств, объясняет Мария Иванова. Альтернативным вариантом сохранения денег может стать депозит.

«Вклады сейчас предлагают хорошую доходность — некоторые банки открывают их под 18% годовых. Ставки по депозитам значительно превышают уровень инфляции, это позволит компенсировать влияние инфляции на накопления и обеспечить доход», — отмечает аналитик нашего сайта. Например, если вложить 1 млн рублей на год под 18% с капитализацией, можно заработать 195 405,85 рубля по окончанию срока.

Кирилл Кулаков также считает, что если у семьи имеются накопления, лучше разместить их на депозите и не спеша подбирать подходящий вариант на вторичном рынке. Однако, если предпринимается выбор квартиры в новостройке, можно инвестировать в жилье уже сейчас, поскольку застройщики постепенно переходят в премиальный сегмент, уменьшая долю жилья экономкласса.

Дата публикации: 30 августа 2024 г.

Последнее обновление: 12 октября 2024 г.

Время прочтения: 9 мин.

Темы: Кредиты и займы, Инфляция, Ипотека для IT-специалистов, Ключевая ставка, Центробанк, Новостройки, Семейная ипотека, Депозиты, Недвижимость

Комментарий