В 2025 году в России увеличился спрос на земельные участки с аукционов на 35%

Земельные аукционы представляют собой уникальную возможность приобрести участок по цене, которая существенно ниже рыночной стоимости. Однако выиграть подобные торги с максимальной выгодой далеко не всегда просто. Серьёзная конкуренция, особенности механизмов работы торговых площадок и множество юридических нюансов могут создать серьёзные препятствия на пути к заключению действительно выгодной сделки. В этой статье мы подробно рассмотрим, какие стратегии помогут участникам максимально снизить цену лота, на какие ключевые моменты стоит обращать внимание при выборе земельного участка, а также какие риск-факторы нужно учитывать, чтобы избежать переплат и увеличить шансы на успешное приобретение.

На каких аукционах можно приобрести земельные участки?

Для того чтобы эффективно участвовать в земельных торгах, важно иметь чёткое понимание всех особенностей данного процесса, а также знать потенциальные риски и способы минимизации стоимости за счёт правильной стратегии. На территории России продажа земельных участков осуществляется посредством открытых аукционов, которые организуются как государственными или муниципальными органами, так и представителями частного сектора, включая юридических и физических лиц. Об этом рассказывает опытный юрист юридической компании Enforce Law Company — Елизавета Кожевникова. Существуют несколько основных видов аукционов:

• Торги в рамках процедуры банкротства — такие торговые процедуры применяются для реализации имущества, принадлежащего должникам как из числа физических, так и юридических лиц. В ходе подобных торгов могут быть выставлены на продажу земельные участки, входящие в состав конкурсной массы. При этом стоит отметить, что данные лоты зачастую сопровождаются различными обременениями, задолженностями или иными ограничениями, что приводит к возможности их приобретения по привлекательной, значительно заниженной цене.
• Торги, проводимые Федеральной службой судебных приставов (ФССП) — цель таких мероприятий состоит в реализации имущества, арестованного в ходе исполнительного производства. В перечень выставляемого имущества нередко включаются земельные участки с наложенным арестом, связанного с невыполнением долговых обязательств. Участники подобных аукционов имеют реальный шанс получить землю по цене, значительно ниже рыночной, однако при этом необходимо тщательно оценивать все юридические риски, связанные с возможными обременениями и ограничениями.
• Торги с целью реализации муниципальной и государственной собственности — проводятся в отношении земельных участков, находящихся в распоряжении федеральных или муниципальных органов власти, а также тех, относительно которых право собственности ещё не разграничено. В большинстве случаев организатором таких торгов выступает соответствующий орган местного самоуправления либо специализированное региональное ведомство, ответственное за управление государственным имуществом. Данные аукционы отличаются высокой степенью правовой прозрачности и обеспечивают гарантии безопасности сделок, что обуславливает их популярность среди широкой аудитории участников.
• Торги по реализации залогового имущества — земельные участки, переданные в залог в рамках кредитных договоров, реализуются банками через специализированные электронные торговые площадки. Такие аукционы часто проходят с особой организацией и регламентом, учитывая специфику залоговых обязательств.

Какие земельные участки чаще всего выставляются на аукционы?

Наиболее востребованными для торгов выступают следующие категории земель:

• Земли населённых пунктов — предназначенные для жилищного строительства либо реализации коммерческих проектов.
• Земли сельскохозяйственного назначения — подходят для ведения фермерской деятельности и сельхозпроизводства.
• Земли промышленного назначения — используются под производство и технические объекты.

Стоит отметить, что по информации экспертов РТС-тендер наиболее распространёнными предлагают участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), личное подсобное хозяйство (ЛПХ), сельскохозяйственное использование, а также для целей предпринимательской деятельности.

Кто вправе стать участником земельных аукционов?

Допуск к торгам возможен как для физических, так и юридических лиц. В числе потенциальных участников могут быть граждане России, иностранные граждане, лица без гражданства, а также компании отечественного и зарубежного происхождения, поясняет доцент Финансового университета при Правительстве Российской Федерации Оксана Васильева.

Тем не менее существует ряд существенных ограничений, которые необходимо учитывать:

• Лица, признанные банкротами в соответствии с установленной законом процедурой.
• Участники с наличием неисполненных налоговых обязательств перед бюджетами всех уровней.
• Лица, на которых наложены временные меры по обеспечению выполнения налоговых обязательств.
• Иностранные граждане и лица без гражданства, которым ограничено пребывание или запрещён въезд на территорию Российской Федерации.
• Иностранные юридические лица, подпадающие под действие международных санкций, вследствие которых им запрещено приобретать недвижимость в РФ.

Помимо этого, отказ в участии возможен и в ряде других случаев, например, при:

• Недоставке всех требуемых документов либо предоставлении недостоверной информации.
• Отсутствии в полном объёме задатка к моменту рассмотрения заявок.
• Подаче заявки от лица, которое законодательство не уполномочивает участвовать в конкретном аукционе.
• Расположении заявителя или его руководства в реестре недобросовестных участников торгов, что является основанием для исключения.

Где искать сведения о предстоящих земельных аукционах?

По словам Елизаветы Кожевниковой, для получения актуальной информации о предстоящих торгах оптимально использовать ряд специализированных ресурсов:

• ГИС «Торги» (torgi.gov.ru) — государственная информационная система, предоставляющая полный перечень земельных участков, опубликованных на торгах, с возможностью удобного поиска по параметрам и ключевым словам. Этот сайт является основным источником актуальной информации о проводимых аукционах.
• Электронные торговые площадки, такие как «Росэлторг», «РТС-Тендер», «Сбер-АСТ» и другие — на этих порталах публикуются извещения о продаже земель, проводится аккредитация участников, приём заявок и осуществляется заключение договоров после торгов.
• Официальные сайты органов местного самоуправления и региональных управлений имуществом — содержат первичные извещения о предстоящих аукционах, особенно если речь идёт о муниципальных или государственных землях.

На какие ключевые характеристики участка следует обращать внимание при выборе лота?

При выборе земельного участка важно внимательно изучить следующие параметры:

• Местоположение — от него во многом зависит стоимость, удобство использования и перспективы застройки.
• Площадь — определяет размер потенциальных проектов и напрямую влияет на цену.
• Категория земель и разрешённое использование — ограничивает виды возможного применения, будь то строительство, сельскохозяйственная деятельность или промышленность.
• Наличие коммуникаций — наличие подключения к электричеству, водоснабжению, канализации и прочим сетям существенно повышает комфорт эксплуатации и увеличивает стоимость.
• Ограничения и обременения — могут включать природоохранные зоны, сервитуты, права третьих лиц и прочие ограничения, которые снижают привлекательность участка, разъясняет Оксана Васильева.

При более глубоком изучении лота полезно обратиться за детальной информацией к арбитражному управляющему, если речь идёт о банкротных торгах, подчёркивает юрист Дарья Эйвенман. Важно понимать планируемую стратегию использования — последующая перепродажа или личное использование.

Если после изучения всех документов и информации о земельном участке возникло желание приобрести лот, эксперты рекомендуют обязательно выехать на место для личного осмотра. Необходимо оценить расположение, инфраструктуру вблизи, подъездные пути, расстояние до подключения электричества, возможность газификации и глубину залегания воды. Если планируется самостоятельно проводить коммуникации, следует заранее уточнить все затраты и сроки необходимых работ в данном регионе, призывает эксперт. Такие меры позволят уверенно оценить реальную выгоду от приобретения данного участка.

«Иногда выясняется, что участок не столь выгоден, как казалось изначально. Цена может быть низкой, однако отсутствует инфраструктура, либо лот находится слишком далеко от населённых пунктов или расположен на сложном рельефе — например, на склоне или в низине, где потребуются значительные вложения для подготовки земли. Если же участок действительно представляет интерес, торги по нему будут достаточно конкурентными, но при удаче можно приобрести его по минимальной цене», — комментирует Дарья Эйвенман.

Какие участки можно приобрести с хорошей скидкой?

Не все земельные участки продаются по высокой цене, некоторые из них доступны с ощутимым дисконтом, особенно если:

• Участки выставлены на повторных торгах. Если лот не был реализован при первом аукционе, он может быть повторно выставлен с пониженной стартовой ценой, что открывает возможности для экономии. «В исполнительных производствах при признании первых торгов несостоявшимися повторные объявляются с понижением цены на 15%», — указывают эксперты РТС-тендер.
• Земли неразграниченной собственности — цена таких лотов определяется как часть от кадастровой стоимости, процент которой зависит от региональных нормативных актов. Если участок не имеет чёткого кадастрового номера или границ, потребуется официальное утверждение схемы его расположения через специализированный сервис НСПД с авторизацией через «Госуслуги». Процедура рассмотрения обращения бесплатна.
• Трудноосваиваемые лоты — например, заболоченные территории, участки с административными ограничениями, а также требующие дополнительных вложений на снос строений — всё это снижает изначальную цену и открывает возможности для покупателей, готовых вложиться в доработку.

По словам старшего финансового советника ИК Fontvielle Владислава Плитиня, законодательство предусматривает два способа определения начальной цены участка: рыночная стоимость, установленная независимым оценщиком, или кадастровая цена, если она утверждена не позднее пяти лет до аукциона. Стоимость может снижаться только после несостоявшихся торгов и не более чем на 30% от предыдущей стартовой цены. Нарушение этих правил рассматривается как ограничение конкуренции и может привести к оспариванию результатов и возврату участка прежнему собственнику. Поэтому к подозрительно низким ценам следует относиться с осторожностью.

Как уменьшить конкуренцию на земельных торгах?

Уменьшить количество конкурентов на аукционе вполне возможно, выбирая те лоты, которые, как правило, менее привлекательны для большинства участников. Это могут быть участки с узкими целевыми категориями использования, расположенные в отдалённых местностях либо регионах с низким спросом, а также требующие исправления недостатков — например, с нерешёнными вопросами по межеванию или необходимостью изменения категории земли. Елизавета Кожевникова подчёркивает, что дополнительным преимуществом является участие в повторных торгах по лотам, не реализованным с первого раза, что существенно повышает шансы на приобретение по более выгодной цене.

Каким образом стоит делать ставки?

Чтобы выиграть торги по минимальной цене, целесообразно начинать с самой низкой ставки и постепенно повышать её по мере развития аукциона, внимательно анализируя активность конкурентов. Важно ещё до начала торгов определить реальную рыночную стоимость участка и разработать стратегию участия, которая позволит не превысить запланированный бюджет и одновременно сохранить конкурентоспособность.

Какие документы необходимо подготовить для участия в аукционе?

Для успешного участия и ускорения процесса покупки земельного участка стоит заранее подготовить ряд обязательных документов, рекомендует Оксана Васильева:

• Заявление о намерении участвовать в аукционе — подаётся организатору торгов.
• Паспорт или иной документ, подтверждающий личность — необходим для идентификации участника.
• Банковские реквизиты — для внесения задатка или обеспечения заявки, что является подтверждением платежеспособности.

Как обеспечить юридическую чистоту сделки?

Внешне привлекательный участок с низкой ценой может скрывать серьёзные юридические проблемы. Среди основных рисков — наличие обременений, ограничений или судебных споров, которые могут значительно осложнить использование или даже привести к утрате права собственности.

Наиболее частые проблемы:

• Скрытые ограничения и обременения, которые не всегда корректно отражаются в документации аукциона. Закон требует, чтобы подобные сведения содержались в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Однако не исключено, что некоторые ограничения окажутся неучтёнными или неправильно интерпретированными.
• Несоответствие фактического состояния участка его описанию в аукционной документации: наличие построек, качество почвы, доступность коммуникаций и др. Это может повлечь за собой дополнительные расходы на приведение участка в пригодное состояние.

Чтобы избежать неприятностей, необходимо тщательно проверить юридическую чистоту сделки, советует Елизавета Кожевникова. Рекомендуется:

• Получить выписку из ЕГРН для проверки прав собственности, обременений и ограничений.
• Изучить правоустанавливающие документы, подтверждающие право продавца на распоряжение участком.
• Ознакомиться с градостроительным регламентом и получить информацию о возможности строительства.
• Проверить историю земельного участка на наличие судебных споров или принудительных изъятий.

Можно ли оформить ипотеку для покупки участка на аукционе?

Ипотечный кредит — один из способов финансирования приобретения земельного участка на торгах. Аналитик маркетплейса Иван Багетов отмечает, что процедура во многом схожа с обычным оформлением ипотеки:

• На начальном этапе нужно получить предварительное одобрение ипотеки в банке и уточнить условия кредитования с учётом специфики земельного участка.
• Подать заявку с полным пакетом документов, включая сведения о правовом статусе земли.
• После одобрения заявки участвовать в торгах и при победе оформить ипотечный договор и заключить сделку.

При этом стоит учитывать значительные сложности. Во-первых, итоговая цена участка может не совпадать с одобренной суммой кредита, что осложнит оформление ипотеки. Во-вторых, банк может отказать в финансировании, если участок не соответствует требованиям по ликвидности или юридической чистоте.

Основные критерии, на которые обращают внимание банки при оценке участка под ипотеку:

• Правовой статус — отсутствие обременений, арестов, долгов.
• Наличие инфраструктуры — возможность подключения коммуникаций и соответствие требованиям для жилья.
• Расположение — предпочтение землям, расположенным в городской черте или рядом с крупными населёнными пунктами.
• Наличие официального разрешения на строительство жилого дома.

Опытные специалисты рекомендуют рассматривать альтернативу ипотечному кредиту — получение займа под залог имеющейся недвижимости. Данный вариант позволяет получить средства на покупку участка без необходимости согласовывать выбор земельного лота с банком, что сокращает риски возврата кредита.

Чек-лист основных ошибок новичков на земельных аукционах

Покупка земельных участков на аукционах может стать отличным инструментом для выгодного инвестирования, но неопытные участники нередко сталкиваются с проблемами, вызванными следующими типичными ошибками:

• Игнорирование условий аукционной документации — не тщательное изучение условий торгов и проекта договора способно привести к серьезному несоответствию между ожиданиями и реальными условиями сделки.
• Недостаточная проверка юридической чистоты — без проверки арестов, ограничений, судебных споров и соответствия градостроительным нормам велик риск приобрести проблемный участок.
• Отказ от осмотра земельного участка — полагаться только на кадастровые данные и официальную документацию крайне рискованно; необходимо провести визуальную оценку рельефа, транспортной доступности и фактического состояния участка.
• Неполный расчёт всех затрат — кроме стоимости покупки важно учитывать расходы на межевание, регистрацию прав собственности, подключение коммуникаций и другие сопутствующие расходы.
• Отсутствие чёткой стратегии торгов — неправильное управление ставками может привести к существенной переплате либо упущению выгодного лота.
• Несоблюдение сроков подачи заявки и внесения задатка — задержки с оплатой или подача неполного пакета документов часто становятся основанием для отказа в регистрации участника.

Внимательное отношение ко всем перечисленным аспектам значительно повысит шансы на успешное приобретение земельного участка по выгодной цене с минимальными рисками.