Срочные кредиты усложнились: залог чужой квартиры теперь рискованнее

Нередко у потенциального заемщика нет собственной недвижимости, подходящей для залога, однако в его окружении может найтись родственник или знакомый, готовый предоставить свою квартиру в качестве обеспечения. Закон допускает такую схему, но она требует особенно тщательной юридической подготовки. Разбираемся, при каких условиях можно использовать чужую квартиру для получения кредита, какие справки и согласия потребуются и какие риски берет на себя владелец жилья.

Допустимо ли заложить квартиру, если она зарегистрирована не на вас

Взять заем под залог объекта, принадлежащего другому лицу, действительно возможно, но лишь при выполнении ключевого условия: собственник квартиры обязан официально подтвердить свое согласие и выступить залогодателем, уточняет аналитик нашего маркетплейса Иван Багетов.

Залогодатель — это владелец имущества, передаваемого банку в обеспечение. Им может быть как близкий родственник, так и дальний знакомый: закон не требует родственных связей между заемщиком и собственником. Подобной схемой пользовались семьи, готовые поддержать друг друга финансово, но не желающие оформлять созаемчество. Для владельца квартиры это сопряжено со значительными рисками, поэтому до подписания бумаг крайне желательно проконсультироваться с профильным юристом.

Банк, со своей стороны, проверяет не только платежеспособность заемщика, но и залогодателя, а также сам объект. Кредитор убеждается, что отсутствуют обременения, долги по налогам и коммунальным услугам, а сама недвижимость юридически «чиста». При желании владелец вправе зафиксировать ограничения: например, лимит суммы или срок залога — такие условия обязательно отражаются в договоре.

Как правильно оформить залог чужой квартиры

Для передачи квартиры в залог собственнику потребуется подготовить пакет документов, подтверждающих его права и согласие на сделку. Обычно банк запрашивает:

• паспорт владельца
• правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве собственности и т.д.)
• нотариальное согласие на залог (если учреждение настаивает)
• нотариально заверенные согласия всех дольщиков — при долевой собственности
• разрешение органов опеки — когда среди собственников или прописанных есть несовершеннолетние или недееспособные лица
• отчет об оценке рыночной стоимости — нужен банку для определения лимита финансирования
• договор залога и основной кредитный договор.

«Когда квартира принадлежит нескольким лицам, залог возможен лишь при согласии каждого совладельца. Все участники подписывают договор и несут ответственность пропорционально своим долям. Из-за сложности такие операции редки: кредиторы предпочитают брать в обеспечение целый объект, а не долю», — поясняет Иван Багетов.

Доверенность при передаче недвижимости в залог: нюансы

Из-за высокого уровня мошеннических рисков банки крайне внимательно относятся к доверенностям на залог. Поэтому требования к документу максимальны.

Как правило, доверенность подписывается в присутствии сотрудника финансовой организации, который проверяет:

• добровольность решения залогодателя
• адекватность и дееспособность доверителя
• осведомленность о ключевых параметрах кредита: ставке, сроке, потенциальных обременениях
• при необходимости — наличие справок из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Важный момент: простой расписки недостаточно. Нужна специальная доверенность с четким перечнем полномочий представителя и действий, которые он вправе совершать с объектом залога.

Какие риски принимает на себя собственник, передавая квартиру в залог за другого

Прежде чем согласиться на такую сделку, владелец жилья должен взвесить все возможные последствия, особенно если кредит оформляется на третье лицо. Основные риски следующие:

• при серьезной просрочке банк вправе обратить взыскание на квартиру, и владелец рискует потерять недвижимость
• ответственность по залоговым обязательствам фактически ложится на собственника, даже если долг возник по вине заемщика
• на период действия залога владелец не сможет свободно распоряжаться объектом — продать, подарить или оформить иные сделки без письменного согласия кредитора
• если договор не предусматривает дополнительных ограничений, при дефолте заемщика квартира может быть реализована полностью.

Кроме того, некоторые банки отказывают оформлять подобную схему, если между заемщиком и владельцем жилья отсутствуют родственные связи: кредитор оценивает такую сделку как более рисковую.

Важно помнить: если у заемщика позже появится собственная недвижимость, залоговую квартиру можно заменить. Однако процедура требует согласия банка, новой регистрации в Росреестре, а также сопровождена дополнительными комиссиями и повторной проверкой пакета документов.

Что делать, если заложить нечего и потенциальных залогодателей нет

Когда собственной квартиры нет, а знакомые не готовы рисковать недвижимостью, остаются альтернативные варианты финансирования, пусть и на менее привлекательных условиях.

• Потребительский заем. Не предполагает залога или поручителей, но обычно сопровождается более высокой ставкой и ограниченной суммой. Банк оценивает исключительно платежеспособность заемщика (справка о доходах, кредитная история и т.п.).
• Кредит под залог иного имущества. В качестве обеспечения можно использовать автомобиль, гараж, коммерческое оборудование и т.д. Оформляется быстрее и зачастую дешевле, чем беззалоговый заем, при условии, что предмет залога ликвиден и принадлежит самому заемщику.
• Кредит с поручительством. Если близкие готовы подписать поручительство, но не готовы рисковать жильем, это повышает вероятность одобрения и может улучшить условия. Однако поручитель несет солидарную ответственность: при неуплате заемщика долг переходит на него.

Таким образом, использование чужой квартиры в качестве залога — реальная возможность привлечь крупную сумму, но она связана с серьезными юридическими и финансовыми рисками для собственника жилья. Прежде чем идти на такой шаг, всем участникам сделки рекомендуется детально изучить условия кредита, проконсультироваться у специалистов и заранее продумать план действий на случай непредвиденных обстоятельств.