Снижение ипотечных ставок ожидается с марта 2025 года

Аналитик маркетплейса Иван Багетов обсуждает перемены на рынке ипотеки в феврале.

Снижение макронадбавок

Ключевым событием на ипотечном рынке стало уменьшение надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, вводимое с 1 марта. Эта мера, принятая Банком России, улучшает доступность ипотечных кредитов для заемщиков с низким уровнем долговой нагрузки, однако незначительно изменит общий уровень выдач из-за сохранения ограничений в более рискованных сегментах.

Ключевая ставка — 21%

Важным событием стало заседание Центробанка по ключевой ставке 14 февраля. Центробанк решил сохранить ключевую ставку на уровне 21% годовых, и это решение было ожидаемо, так как уже предусмотрено в процентной политике многих банков. К 3 февраля ставка по ипотеке (льготные программы и рыночная ипотека) составляла в среднем 25,1% годовых, а к 28 февраля осталась примерно на том же уровне — 25% годовых. Средняя ставка по кредиту под залог недвижимости за этот период поднялась с 25,8% до 27% годовых. Регулятор отмечает тренд на охлаждение кредитной активности.

Следующее заседание, на котором пересмотрят уровень ключевой ставки, запланировано на 21 марта. Учитывая преобладание проинфляционных рисков, указанных в пресс-релизе регулятора, повышение денежно-кредитной политики и увеличение ключевой ставки на предстоящем заседании возможно.

Льготные кредиты — драйвер рынка

По данным «ДОМ.РФ», в феврале 2025 года выдача ипотеки по льготным программам усилилась: с 1 по 27 февраля банки предоставили 31 тысячу кредитов на 172 млрд рублей (+36% по количеству и 35% по объему к аналогичному периоду 2024 года без учета действовавшей в 2024 году льготной ипотеки под 8%), а объем выдач по семейной ипотеке составил 27 тысяч кредитов (+52%) на 154 млрд рублей (+61%).

Строительство с маткапиталом и эскроу

С 1 марта вступает в силу закон о механизме эскроу-счетов на ИЖС с применением маткапитала. Механизм минимизирует риски потери средств на стадии строительства, так как деньги помещаются на специальный счет в банке, к которому ни заказчик, ни строительная организация не имеют доступа до момента сдачи дома.

Ипотека от микрокредитных организаций

В первом чтении Госдумой принят законопроект, дающий микрокредитным организациям, 100% акций которых принадлежат субъекту РФ, право предоставлять физическим лицам ипотечные займы. Допускается случай, когда субъект РФ является единственным учредителем такой микрокредитной организации, которая может выдавать кредиты только в рамках госпрограмм субъекта РФ.

Электронное оформление сделок

Нововведение касается регистрации недвижимости в Росреестре. С 1 марта юридические лица полностью перейдут на электронное оформление сделок с недвижимостью. Операции с жильем в новостройках будут регистрировать только в электронной форме. Ответственность за регистрацию ложится на застройщиков.

Повышенный налоговый вычет

Граждане с повышенными ставками НДФЛ и приобретающие недвижимость в ипотеку, смогут получить налоговый вычет до 1,1 миллиона рублей с 2025 года. Новые правила касаются тех, кто платит повышенные ставки НДФЛ. Изменение связано с переходом на прогрессивную шкалу налогообложения, действующую с начала 2025 года. Если ранее налоговый вычет исчислялся из фиксированной ставки в 13%, то теперь учитывается ставка налога, уплаченная налогоплательщиком. Это позволяет людям с более высоким доходом получить больший возврат.

Новые правила регистрации земли

С 1 марта вступает в силу новый порядок регистрации земельных участков. Теперь невозможно зарегистрировать участок, если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отсутствуют данные о местоположении его границ. Вдобавок участок нельзя будет поставить на кадастровый учет или оформить права на здание, сооружение либо объект незавершенного строительства, находящийся на земельном участке без официально учтенных границ.