Спрос на московскую недвижимость остается высоким, прогнозы экспертов

Интерес к столичной недвижимости по-прежнему высок, хотя ипотека заметно подорожала. Разбираемся, почему первичный рынок продолжает прибавлять в цене, как изменится «вторичка» и каким видят ситуацию в 2025 году аналитики. В материале собраны ключевые прогнозы специалистов и ответ на главный вопрос: целесообразно ли сейчас вкладываться в московскую квартиру и в каком сегменте искать максимальную выгоду.

Текущая ситуация на рынке жилья столицы

Москва остается безусловным лидером по объемам жилищного строительства и продаж. Руководитель Аналитического центра «ДОМ.РФ» Михаил Гольдберг напоминает, что на столицу приходится около пятнадцати процентов федерального строительного портфеля. В период с января по май нынешнего года город обеспечил почти пятую часть всех сделок в новостройках: продано примерно 1,7 млн кв. м, что немного — приблизительно на один процент — превышает показатель того же интервала прошлого года.

«Хотя прибавка минимальна, она особенно заметна на фоне общероссийского снижения продаж примерно на шестнадцать процентов. Московский рынок по-прежнему выглядит инвестиционно привлекательным и востребованным у покупателей из других регионов», — подчеркивает эксперт. Проекты «бизнес»- и «элитного» класса формируют порядка пятидесяти шести процентов всего столичного стройпортфеля, на них приходится половина продаж.

Высокий спрос напрямую отражается на ценах. В среднем по стране «первичка» с января по апрель подорожала почти на три процента при инфляции чуть выше трех, тогда как в Москве рост составил почти семь процентов.

По мнению Михаила Гольдберга, опережающий темп сохранится до конца года. Однако девелоперы уже фиксируют опасения по поводу возможного ослабления спроса: объем новых проектов за первые пять месяцев упал до 1,4 млн кв. м — примерно на сорок два процента меньше, чем годом ранее. По России сокращение составляет порядка двадцати процентов.

Прогноз цен на новостройки Москвы в 2025 году

Глава «Циан.Аналитики» Алексей Попов ожидает, что стоимость квартир в новых комплексах продолжит расти темпами, немного превышающими официальную инфляцию, то есть от двенадцати до четырнадцати процентов за двенадцать месяцев. На цены давят строительная инфляция, стремление нарастить средства на эскроу-счетах и банковские ковенанты, требующие регулярной индексации прайс-листов.

«Девелоперам приходится поднимать стоимость в свежих проектах, чтобы их финансовые параметры соответствовали требованиям кредитных комитетов», — поясняет аналитик.

Сейчас объем вывода новых объектов примерно на треть ниже, чем в период с 2022 по 2024 годы. Причины стандартные: дороговизна проектного финансирования, ужесточенные банковские требования и осторожная позиция застройщиков.

Сдерживающим фактором остается снижение покупательской активности: рекордно высокая ипотечная ставка делает дальнейшее резкое повышение цен крайне затруднительным.

Что ждет вторичный рынок столицы в 2025 году

Готовое жилье сильнее реагирует на решения регулятора. «Если денежно-кредитная политика смягчится, можно ожидать ускоренного восстановления сделок, особенно в районах с удобной логистикой и развитой инфраструктурой», — прогнозируют аналитики «Яндекс Недвижимости». Там возможен заметный скачок цен — сработают отложенный спрос и эффект низкой базы.

Последние полтора года стоимость «вторички» почти не менялась: прирост едва превышал полпроцента ежемесячно. Тем не менее, даже при дорогой ипотеке спрос остается стабильным, уточняет Алексей Попов. Уровень традиционных скидок — от трех с половиной до четырех процентов — близок к индикатору спокойного рынка. По итогам 2025 года цены могут подняться примерно от пяти до семи процентов.

Где в 2025 году цены вырастут быстрее всего

Самый заметный рост ожидается там, где много свежих новостроек неподалеку от центра: Хорошево-Мневники, Даниловский, Очаково-Матвеевское, Нижегородский, перечисляет Алексей Попов. К зоне ускоренного удорожания относятся и территории вдоль строящихся радиальных веток метро в направлениях Троицка и Рублево-Архангельского. Эксперты прогнозируют там ежегодное подорожание примерно от восьми до десяти процентов.

Коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров подтверждает устойчивый интерес к развивающимся локациям, где застройщики формируют современную городскую среду. Разнообразие классов позволяет компаниям гибко выстраивать ценовую политику и лучше адаптироваться к переменам.

Инвестиции в московскую недвижимость: стоит ли?

По мнению Евгения Белокурова, инвестиционный потенциал по-прежнему высок, особенно для покупателей с собственными накоплениями. Наиболее интересны «бизнес»- и элитный сегменты: здесь влияние высоких ставок минимально, а темпы роста опережают рынок. По данным «Яндекс Недвижимости», в стране за год квартиры бизнес-класса подорожали примерно на шестнадцать с лишним процентов, а элитные — на четырнадцать с половиной. В мае столичный квадрат бизнес-класса стоил около четырехсот пятидесяти одной тысячи рублей, элитный — примерно семьсот тридцать три тысячи.

При выборе объекта важно сопоставить цели и возможности. На первичном рынке условия сделок — рассрочки, дисконты и бонусные программы — серьезно влияют на конечную цену. Каждое предложение нужно оценивать индивидуально: универсального решения нет, и то, что выгодно одному инвестору, другому может не подойти.

Ипотека: ожидания на 2025 год

По данным портала ФинФакс.ру, после пиковых выдач этой весной рынок может слегка остыть к концу второго квартала. Аналитик площадки Иван Багетов прогнозирует, что в июне банки выдадут от шестидесяти двух до шестидесяти шести тысяч кредитов на сумму от двухсот восьмидесяти до трехсот миллиардов рублей.

Активность поддержат расширенные льготные программы: семейная ипотека, разрешенная теперь и для «вторички», а также повышенные лимиты по IT-ипотеке. Однако грядущие макропруденциальные лимиты на третий квартал способны остудить рынок. Банки начнут готовиться заранее, поэтому после их введения объемы могут вернуться к уровням конца первого квартала — приблизительно пятьдесят восемь тысяч кредитов на двести тридцать миллиардов рублей.

Перспективы цен в 2026 году

В следующем году динамика «первички» будет зависеть главным образом от макроэкономики. Ключевыми факторами станут политика Центробанка по ключевой ставке и общая доступность ипотечных займов, подчеркивает Евгений Белокуров. Если экономическая ситуация улучшится и рыночные ставки начнут плавно снижаться, можно ожидать постепенного восстановления спроса и умеренного подорожания. Однако давать однозначный прогноз пока рановато: слишком многое будет зависеть от дальнейших решений регулятора и общего состояния экономики.

Спад в динамике продаж не остановил ни первичный, ни вторичный рынок недвижимости в России. Среди стандартных предложений, которые можно рассматривать в качестве инвестиции в надежный актив банки предлагают: Программа «Готовое жилье» от Альфа-Банка, или Программа “Приобретение готового жилья” от ДОМ.РФ банка.