Покупка вторичного жилья: как избежать рисков и обременений

Приобретение жилья на вторичном рынке связано с определенными рисками. Порой покупатель лишь на финальной стадии узнает об ограничениях — и сделка срывается. Объясним, как заранее выяснить, не заложено ли жилье или не наложен ли арест.

Обременение — это ограничение права распоряжаться имуществом без его отчуждения. Иначе говоря, собственник может использовать объект, но не продать — Росреестр не зарегистрирует сделку.

Почему важно проверять недвижимость перед покупкой

Это необходимо, чтобы сэкономить время и избежать финансовых потерь. Например, жилье, на которое наложен арест, нельзя продать, пока долг не погашен.

«Рекомендую проверять, не арестована ли квартира, минимум дважды: перед авансом и перед подписанием договора купли-продажи», — сообщила риелтор Екатерина Торопова, глава агентства «Метражи». «Арест может быть наложен неожиданно для владельца, даже за неоплаченные штрафы».

Квартиры чаще всего находятся в залоге из-за ипотеки. Однако это не всегда препятствует сделкам.

«Приобретение залоговой недвижимости — распространенная практика. Здесь есть свои нюансы, но под руководством профессионала риски исключены», — добавила Екатерина Торопова.

О приобретении жилья в залоге у банка читайте в этом материале.

Способы проверки обременений

Чтобы узнать, есть ли обременения на объекте, закажите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это можно сделать онлайн на «Госуслугах» или посетив МФЦ. В разделе «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» указывается тип обременения и орган, наложивший запрет. Если обременения отсутствуют, будет записано «не зарегистрировано».

Также проверить наличие ареста можно на сайте Росреестра. Для этого вводится адрес квартиры или кадастровый номер. Однако база данных может обновляться с задержками и быть неактуальной.

Можно проверить продавца на сайте Федеральной службы судебных приставов (ФССП), для этого нужны фамилия, имя и дата рождения. Наличие долгов является риском, что в будущем квартира может быть арестована.

На сайте районного суда по месту регистрации продавца доступна информация о судебных разбирательствах, затрагивающих его.

Типы обременений недвижимости

1. Залог или ипотека. Обычно обременение накладывается на ипотечную недвижимость. Закон позволяет взять кредит под залог уже имеющейся недвижимости.
2. Арест и запрет. Арест запрещает распоряжаться имуществом должника или ответчика. Запрет ограничивает конкретному человеку или группе лиц совершать определенные действия с недвижимостью. Эти обременения могут быть наложены судебными приставами или налоговыми органами из-за имущественных споров, судебных тяжб, штрафов, долгов за ЖКУ и алиментов.
3. Аренда. Зарегистрированный договор аренды в Росреестре накладывает обременения до окончания его действия.
4. Доверительное управление. Договор между собственником и доверительным управляющим, например, риелтором, который может сдавать недвижимость в аренду.
5. Рента. Владелец передает недвижимость плательщику ренты, который обязуется выплачивать сумму — ренту. Рента может быть пожизненной или бессрочной. Если плательщик ренты продаст имущество, обязательства перейдут покупателю.
6. Сервитут. Это ограниченное право использования чужой собственности. Сервитут может быть установлен, если у квартиры несколько собственников и помещение одного является проходным.

Как снизить риски и обеспечить безопасность сделки

Для проверки наличия обременений у жилья, которое собираетесь приобрести, следует:

1. запросить выписку из ЕГРН;
2. исследовать объект на сайте Росреестра;
3. проверить продавца в базах судебных дел и ФССП.

В соглашение о купле-продаже необходимо добавить пункт, в котором продавец подтверждает покупателю, что квартира не находится под залогом, арестом или другими ограничениями, а также не находится в аренде или ренте и свободна от прав третьих лиц.