Новые законы позволяют россиянам сохранять ипотечные квартиры при банкротстве

До недавнего времени банкротство почти всегда приводило к утрате ипотечной квартиры, даже если речь шла о единственном жилье россиянина. Однако в 2024 году ситуация изменилась: в законодательстве появились новые нормы, которые предусматривают возможность сохранить заложенную недвижимость при выполнении определённых условий. Разбираемся с юристами и экспертами, как работают новые правила, что важно учитывать и какие ошибки могут привести к потере жилья.

Новые правила: что изменилось?

Раньше закон защищал единственное жильё гражданина только в случае, если оно не было заложено по кредиту. Поскольку при ипотеке квартира является залогом, даже добросовестные заемщики, своевременно вносящие платежи, при банкротстве теряли недвижимость — напоминает руководитель «Центра правовой и налоговой помощи» Екатерина Дубкова. Квартиру включали в конкурсную массу и реализовывали на аукционе.

«Единственным шансом сохранить квартиру была промедлительность кредитора: если банк не заявил свои требования в установленный срок, он терял права залога, и тогда квартира оставалась у должника как единственное жильё. Однако подобных случаев было очень мало», — говорит генеральный директор «Долгам.нет», арбитражный управляющий Дмитрий Донсков.

В 2023 году Верховный суд России пересмотрел такую практику. Дело о банкротстве с единственной ипотечной квартирой завершилось отменой прежнего судебного решения: если заемщик не допускал просрочек, банк и гражданин должны заключить соглашение о реструктуризации долга. В этом случае жилье сохранялось за заемщиком. Таким образом сложился прецедент: если ипотека была единственным жильем, а платежи поступали вовремя, квартира оставалась у владельца даже при банкротстве.

В 2024 году эти изменения закрепили на законодательном уровне. С 8 августа действует Федеральный закон №298, который впервые разрешил физическим лицам сохранить ипотечную квартиру при определённых условиях банкротства.

Когда можно оставить ипотечную квартиру при банкротстве

Для этого необходимо выполнение следующих требований:

• Жильё является единственным у должника (включая долевую собственность).
• У заемщика отсутствуют просрочки по ипотечному кредиту, а также по обязательствам первой и второй очереди, таким как алименты или компенсации вреда здоровью.
• Должник или третье лицо (например, родственник) могут продолжать выплачивать ипотечный кредит.

В таких случаях банкрот может действовать по двум сценариям:

• Заключить мировое соглашение с банком: стороны договариваются отдельно, выплаты по ипотеке продолжаются на прежних условиях, и суд утверждает соглашение без необходимости одобрения остальных кредиторов. «Чаще всего сейчас на такие соглашения идут в Сбербанке, по остальным банкам практика только начинает складываться», — отмечает директор по развитию федеральной юридической компании «Алые паруса» Дмитрий Смородинов.
• Погашение ипотеки третьим лицом — например, родственником — полностью покрывает остаток долга. В результате квартира выводится из конкурсной массы, а банк не участвует в дальнейшей процедуре банкротства.

Если заемщик-банкрот выполняет условия, можно остаться в ипотечной квартире и продолжать выполнять кредитные обязательства. Но если требования закона не соблюдены, сохранить недвижимость не получится — квартира будет продана для погашения задолженности.

Важно! Бывают исключения: если у заемщика есть ребенок-инвалид, органы опеки могут обращаться в суд с просьбой о сохранении жилья, если оно необходимо для здоровья ребенка. Однако простое наличие детей не защищает от потери квартиры при банкротстве, предупреждает аналитик нашего маркетплейса Иван Багетов. Исключения возможны только при наличии долей, принадлежащих детям, или если использовался материнский капитал или субсидии. Тогда суд может учесть интересы несовершеннолетних и не включить квартиру в конкурсную массу. Все выплаты на детей (пособия, алименты) также не подлежат передаче кредиторам при банкротстве.

Что предпринять при подготовке к банкротству, чтобы сохранить ипотечное жильё

Чтобы не потерять ипотечную квартиру, необходимо:

• Своевременно обратиться за юридической консультацией. Это позволит разработать стратегию и избежать распространённых ошибок.
• Продолжать выплачивать ипотечные взносы в срок — даже если уже подано заявление о банкротстве. Лучше использовать собственные средства или помощь семьи, не беря новые кредиты. Такие выплаты покажут суду и банку вашу серьёзность.
• Рассмотреть вариант привлечения поручителей: воспользоваться новым порядком выплаты долга третьим лицом, если поддержка возможна.
• Составить реалистичный план реструктуризации: если договориться с банком не удалось, предложить суду удобный график платежей на несколько лет.
• Оформить мировое соглашение с банком: это позволит оставить квартиру, однако долг по ипотеке останется.

Важно! Любые попытки скрыть или переоформить квартиру незаконны и приведут к рискам. Все действия должны совершаться на легальной основе: после сохранения квартиры ипотеку нужно продолжать гасить. При своевременном обращении к специалистам шансы на сохранение ипотечного жилья при банкротстве становятся реальными, а остальные долги можно списать.

Как проходит банкротство с действующей ипотекой

Если гражданин намерен оставить за собой ипотечную квартиру, банкротство будет проходить по особому сценарию. Всё начинается с согласования условий с банком, и дальше процедура выглядит так:

• Суд утверждает мировое соглашение по ипотеке между банком и заемщиком.
• Квартира исключается из конкурсной массы, даже если другие кредиторы возражают.
• Ипотеку необходимо продолжать выплачивать — нередко за счет помощи третьего лица.
• После завершения дела выплаты должник может производить самостоятельно, а его помощник может требовать вернуть уплаченные за него суммы.

Обратите внимание:

• Человек, который помогает должнику, должен предоставить займ без процентов сроком не менее трех лет.
• Если условия соглашения нарушаются, банк может вернуть долг в реестр (если процедура банкротства не завершена), либо начать взыскивать жилье (если банкротство окончено).
• Дополнительно может потребоваться зарезервировать до десяти процентов стоимости жилья для выплат кредиторам первой и второй очереди, если остальных активов нет.
• Ипотеку можно погашать за счет доходов, которые по закону не входят в конкурсную массу, например, выплат участникам СВО.

«Банки чаще соглашаются сохранить ипотеку в тех случаях, когда заёмщик подтверждает платёжеспособность, квартира ликвидна и её стоимость может закрыть долг, готовы поручители или созаёмщики, и все действия проводятся с участием профессиональных юристов. Каждый случай индивидуален, а банк оценивает экономическую целесообразность», — комментирует руководитель управления урегулирования ипотечных и корпоративных активов «Свой Банк» Александр Климкин.

Что будет с ипотекой, если квартиру всё же включили в конкурсную массу

Сохранить квартиру не всегда возможно, особенно если допускались просрочки по ипотеке или у должника есть иное жилье. В таких случаях квартира продается, а полученные средства делятся по закону:

• Банк как держатель залога получает восемьдесят процентов суммы продажи.
• Пятнадцать процентов идут на выполнение требований кредиторов первой и второй очереди.
• Пять процентов используют для оплаты управляющего, судебных расходов и привлеченных специалистов.

Сейчас Госдума рассматривает законопроект, предлагающий иное распределение: банку — девяносто процентов выручки, пять процентов — кредиторам первой и второй очереди, оставшиеся пять процентов — на обеспечение должника другим жильем. Документ прошел первое чтение.

Ошибки, из-за которых можно потерять ипотечную квартиру

Даже когда шансы на сохранение жилья велики, должники иногда совершают ошибки, перечёркивающие защиту по закону. Основные из них:

• Наличие просрочек по ипотеке или обязательствам первой и второй очереди — теряется право на сохранение квартиры по новым нормам.
• Попытки скрыть другое жильё, в том числе доли: суд учитывает всю собственность, анализирует фактическое проживание и пригодность недвижимости.
• Переоформление квартиры — любые сделки с недвижимостью за три года до банкротства будут оспорены.
• Ожидание, что наличие детей или использование материнского капитала автоматически гарантируют сохранение жилья — суд учитывает интересы ребёнка, но квартира сохраняется только при соблюдении всех условий, предупреждает управляющий партнер юридической компании «Лазарев и Партнеры» Валентин Лазарев.