Кредит под залог недвижимости: насколько это безопасно в 2025

Когда заемщик стремится получить кредит на значительную сумму, банк просто так не одобрит такую заявку. Тут стандартного пакета документов будет недостаточно; понадобится залог. Например, это может быть квартира. Кредит под залог недвижимости — надежный способ получить нужные средства, но стоит ли воспользоваться этой возможностью?

Давайте разберемся, как оформить кредит под залог недвижимости и кому такой вариант может подойти.

Как оформить кредит с залогом имущества

С одной стороны, кредит под залог имущества дает заемщику больше шансов на одобрение заявки. С другой стороны, гарантия появляется и у банка. Так кредитор уверен, что, даже если заемщик не сможет вернуть деньги, он в проигрыше не останется, так как имущество можно продать и вырученные средства направить на погашение долга.

На нашем сайте можно оформить кредит под залог недвижимости «под ключ»: вы заполняете анкету, а остальное сделает ФинФакс.ру. Мы подберем банки с наибольшей вероятностью одобрения, даже если ваша кредитная история неидеальная, и сопроводим на каждом этапе процесса — от оформления до получения кредита.

Что такое кредит под залог квартиры и кому он подходит

Кредит под залог имущества подходит тем, у кого эта недвижимость имеется. А также тем, кому срочно нужна большая сумма, которую в ближайшее время заработать невозможно. Размер долгосрочного кредита, выдаваемого банком под залог недвижимого имущества, может достигать десятков миллионов рублей.

Отличие залогового кредита от потребительского

Кредит под залог имущества отличается от потребительского в первую очередь тем, что заемщик не просто приносит пакет документов, но подкрепляет свои намерения залогом. Взамен банк может одобрить более крупную сумму (предел потребкредита составляет 5 млн рублей, а залогового — 80 млн) на более длительный срок (до 20 лет в отличие от пяти).

Кредит под залог недвижимости обычно дороже потребительского, так как ставки по нему выше (из-за рисков невозврата и длительного процесса продажи залогового имущества); выплачивать его вы будете дольше.

Какие объекты можно заложить для получения кредита

В качестве возможного залога банки рассматривают как жилую, так и нежилую недвижимость.

«Все зависит от конкретного банка, — уверяет основатель агентства недвижимости Forte Group Зара Назарян. — ВТБ принимает только квартиры и апартаменты, а Сбер рассматривает также загородную недвижимость (дома и участки), а также гаражи. В менее известных банках кредит под залог коммерческой недвижимости тоже возможен».

Основное требование к имуществу — это отсутствие обременений и состояние, годное для эксплуатации.

«Максимальная сумма кредита, которая реально выдается на руки, в лучшем случае составляет 50% от стоимости объекта, — поясняет Зара Назарян. — При этом стоит учитывать: многие банки уменьшают оценку до 30% и от полученной суммы выдают кредит».

Оценку объекта проводит аккредитованная в банке оценочная компания.

Как оформить кредит под залог имущества

Если вас заинтересовал вопрос получения денег под залог имущества, начните с подготовки документов.

Какие документы нужны для подачи заявки

Чтобы оформить заявку на кредит под залог имущества, потребуется собрать два пакета документов: по заемщику и по залоговому объекту.

Документы по заемщику включают:

1. Паспорт;
2. СНИЛС;
3. Согласие супруга(и) либо брачный договор;
4. Документ, подтверждающий доход (справка 2-НДФЛ или по форме банка);
5. Выписку со счета самозанятого или ИП;
6. Договоры аренды закладываемого объекта либо другого, откуда поступает доход.

Для объекта понадобится больше бумаг:

1. Выписка из ЕГРН сроком давности не более 30 дней с момента получения;
2. Документ, который подтверждает переход права (договор участия в долевом строительстве, купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве и другие);
3. Справка об отсутствии долгов по объекту (за коммунальные услуги или налоги);
4. Акт приема-передачи;
5. Документ, удостоверяющий полную выплату стоимости за объект (расписка, платежное поручение, справка от застройщика);
6. Выписка из домовой книги, если речь о жилом объекте.

Регистрация залога и снятие обременения

Залог регистрируется в электронном формате в течение десяти дней после подписания всех документов по кредиту. Обременение снимается после полного погашения кредита.

«Процедура снятия зависит от формы закладной: если она электронная, банк направляет информацию в Росреестр и снимает обременение автоматически; если бумажная, заемщику придется обратиться в банк за согласием и справкой о погашении кредита, затем подать документы в МФЦ», — поясняет Зара Назарян.

После выполнения всех шагов, обременение снимается в течение пяти-семи рабочих дней.

Как работают кредиты с залогом: преимущества и риски

Преимущества залоговых кредитов в возможности получения большей суммы по сравнению с потребительскими кредитами — в среднем до 80 млн рублей вместо максимума в 5 млн рублей беззалогового кредита.

«Однако риски очевидны: если не сможете платить кредит, банк продаст объект на торгах», — отмечает Зара Назарян.

Если не способны исполнять обязательства заемщика, банк может изъять залоговую недвижимость, продать ее на торгах и вернуть себе положенное. Излишек, разумеется, вернет — больше заемной суммы кредитор не вправе брать.

Как погасить залоговый кредит и снять обременение

После оформления кредита под залог недвижимости, на нее накладывается обременение. Владелец не может ей распоряжаться по своему усмотрению, пока не погасит долг. Недвижимость нельзя продавать, закладывать повторно, сдавать на срок свыше года, делать перепланировку. Все ограничения подробно описаны в каждом конкретном договоре.

Кредит гасится обычным способом: достаточно вносить регулярные платежи согласно договору в установленные сроки. Досрочное погашение допускается.

После полного погашения кредита, обременение снимается, но это происходит не автоматически. Поэтому, закрыв залоговый кредит, следуйте указанному плану:

1. Внесите последний платеж и убедитесь, что он дошел. Проверьте это в мобильном приложении банка или на его сайте в графике выплат.
2. Получите в банке справки, подтверждающие закрытие кредита: справку о полном погашении и выписку о состоянии счета с нулевым остатком.
3. Заберите закладную в банке с отметкой о выполнении обязательства. Банкам отводится до 30 дней на возврат закладной, но обычно они справляются быстрее.
4. Подайте в МФЦ заявление о снятии обременения. Возможно, понадобятся паспорт, закладная, свидетельство о собственности. Полный перечень документов предоставит банк.

Примечание: с квалифицированной электронной подписью, можно снять обременение через МФЦ или онлайн на «Госуслугах» и сайте Росреестра. Без подписи — только через МФЦ или территориальный офис Росреестра. Если закладная электронная, банк самостоятельно подает ее в МФЦ для снятия обременения.

Убедитесь, что обременение снято. Проверить информацию можно в выписке из ЕГРН, заказав на сайте Росреестра, в МФЦ или «Госуслугах».

Альтернативы кредиту под залог недвижимости

Недвижимость — не единственный вид собственности, который может использоваться в качестве залога. В залог можно предоставить транспорт (машину, мотоцикл) и другие ликвидные активы: акции, ювелирные изделия, технику, электронику. Это позволяет заемщику оформить кредит на более выгодных условиях по сравнению с потребительским кредитом.

Частые вопросы

Можно ли оформить кредит под залог недвижимости, уже находящейся в ипотеке?

Если ваша недвижимость уже в ипотеке, то без погашения текущей задолженности заложить ее повторно не получится. Зара Назарян поясняет: «Единственный вариант — увеличить сумму в том же банке до 50% от стоимости объекта. Это возможно, если остаток задолженности составляет менее 50% и прошло свыше шести месяцев с оформления кредита».

Как избежать потери жилья из-за проблем с выплатами по залоговому кредиту?

При возникновении проблем с выплатами по залоговому кредиту заемщик должен либо оформить кредитные каникулы на срок до полугода, если есть веские документально подтвержденные причины, либо продать недвижимость, чтобы погасить задолженность. Иначе банк сделает это сам по цене, достаточной для полного погашения долга. «Рекомендую не затягивать с продажей. Если не ясны сроки решения проблемы, продавайте: чем больше долг, тем меньше шансов продать объект по рыночной цене», — отмечает Зара Назарян.