Ипотечный рынок в России продолжает сталкиваться с трудностями

В 2024 году на рынке ипотечного кредитования преобладали факторы, сдерживающие его развитие, считает аналитик  «ФинФакс» Мария Иванова. Эксперт выделила ключевые события, которые повлияли на динамику рынка жилья с использованием ипотечных кредитов.

Повышение ключевой ставки Центральным банком

В течение года ставка выросла с 16% до 21%, что привело к удорожанию ипотечных кредитов. По данным на 9 января 2024 года, средняя ставка по ипотеке (включая рыночную и льготную) составляла 14,98% годовых, а к 25 декабря она увеличилась до 24,64%. Например, при оформлении ипотеки на сумму 4 млн рублей на 30 лет ежемесячный платёж вырос с 51 до 82 тысяч рублей за год. Увеличение платежа усилило тенденцию к отказу от ипотечных кредитов, поскольку требования банков к показателю долговой нагрузки (ПДН) стали более строгими, что усложнило получение кредита.

Ужесточение условий льготной ипотеки

С 1 января правительство ужесточило условия льготной ипотеки, а с 1 июля отменило массовую льготную ипотеку на новостройки. Это привело к сокращению числа потенциальных заёмщиков и замедлению темпов выдачи ипотечных кредитов из-за периодического исчерпания лимитов субсидирования.

Повышение макропруденциальных надбавок

С 1 марта Центральный банк увеличил макропруденциальные надбавки к капиталу банков при выдаче ипотечных кредитов лицам с низким первоначальным взносом или высоким ПДН. Кредиты для заёмщиков с первоначальным взносом до 10% и ПДН более 80% стали убыточными для банков. Акцент на ПДН при одобрении заявок стал более значимым, и банки теперь уделяют больше внимания способности заёмщиков документально подтвердить свой доход.

Отмена верхней границы ПСК

С 10 октября 2024 года по 31 марта 2025 года Центральный банк временно отменил верхнюю границу полной стоимости кредита (ПСК) по ипотеке. Это позволило банкам работать в условиях высокой ключевой ставки. Однако выдачи всё ещё ограничены макропруденциальными надбавками, и рисковым заёмщикам ипотека теперь может стоить дороже.

Спад в динамике продаж не остановил полностью продажи, ни на первичном, ни на вторичном рынке недвижимости. В России выбирают не только льготные семейные ипотечные условия, но и стандартные предложения по рыночной ставке. Многие считают, что если сейчас не инвестировать в надежный актив, деньги могут обесцениться из-за инфляции, это чувство и вызывает повышенный интерес к недвижимости и этот спрос удовлетворяют банки предлагая к примеру Программа «Готовое жилье» от Альфа-Банка, или Программа “Приобретение готового жилья” от ДОМ.РФ банка, резюмирует аналитик (данные актуальны на 2 января 2025 года).