ЦБ сохраняет ключевую ставку, ипотека продолжает расти в цене

Иван Багетов, аналитик с ФинФакс.ру, анализирует динамику ипотечного рынка в декабре и делает прогнозы на будущее.

Центральный банк оставил ключевую ставку на уровне 21%

20 декабря состоялось заседание Центрального банка, которое стало ключевым событием на финансовом рынке. На повестке дня стоял вопрос о ключевой ставке, и, вопреки ожиданиям аналитиков и экспертов в этой области, Центральный банк решил сохранить ставку на уровне 21% годовых. Это решение было принято в рамках более жёсткой денежно-кредитной политики, чем предполагалось ранее.

Следующее заседание по этому вопросу запланировано на 14 февраля следующего года, когда Центральный банк вновь пересмотрит уровень ключевой ставки.

Рост ипотечных ставок продолжается

В ожидании изменения ключевой ставки некоторые участники рынка начали повышать ставки по ипотеке. По данным ФинФакс.ру, на 28 декабря средняя ставка по ипотеке составила 26,66% годовых. Для сравнения, 2 декабря она была 25,84% годовых. Учитывая, что с 10 октября 2024 года по 31 марта 2025 года установлена верхняя граница полной стоимости кредита, банки имеют возможность ещё больше увеличивать ставки. Это повышение повлияет на доступность ипотеки для потенциальных заёмщиков.

Также с 1 января вступил в силу новый стандарт ипотеки, который может изменить ситуацию. Цель стандарта — снизить распространение рискованных схем ипотечного кредитования и повысить информированность заёмщиков об условиях кредитов и связанных с ними рисках.

Распределение лимитов по семейной ипотеке

Министерство финансов сообщило, что лимиты по семейной ипотеке на 2025 год установлены на уровне 8,65 трлн рублей (для сравнения, в 2024 году было 6,25 трлн рублей). Это решение связано с тем, что к началу декабря почти все лимиты по семейной ипотеке были исчерпаны, включая дополнительные.

С 15 декабря начал действовать новый механизм распределения лимитов. Согласно этому механизму, распределение начнётся после того, как будет использовано 95% от совокупного лимита. Оставшиеся 5% будут распределены между кредиторами в соответствии с их долей на рынке за последние несколько месяцев.

Это решение поможет предотвратить приостановку выдачи кредитов по льготной ипотеке и обеспечит равномерное распределение лимитов среди кредиторов.

Льготная ставка по семейной ипотеке в 2025 году, вероятно, останется на уровне 6%. Также планируется возможность приобретения вторичного жилья по этой программе в городах, где новое строительство практически отсутствует.

Предварительные данные ДОМ.РФ

По оценкам ДОМ.РФ, в первые две недели декабря банки выдали 22 тысячи кредитов, что на 6% больше, чем за аналогичный период ноября. Общая сумма выданных кредитов составила 103 млрд рублей, что на 15% больше. Рост обусловлен в основном программами с льготными условиями.

С 1 по 19 декабря было выдано 20 тысяч кредитов на 118 млрд рублей, из которых около 90% пришлось на «Семейную ипотеку».

Предварительные оценки ДОМ.РФ показывают, что за 2024 год в России было выдано 1,3 млн ипотечных кредитов, что на 36% меньше по сравнению с рекордным 2023 годом. Общая сумма выданных кредитов составила 4,9 трлн рублей, что также на 37% меньше по сравнению с 2023 годом, примерно на уровне 2022 года. Ипотечный портфель к концу года достиг 20,1 трлн рублей, увеличившись за год на 1,9 трлн рублей (в 2023 году рост составил 4,1 трлн рублей).

Действия Центрального банка, направленные на борьбу с льготным периодом в ипотеке

В декабре Центральный банк объявил о повышении банковских резервов до максимального уровня, чтобы предотвратить резкое увеличение ежемесячных платежей по «ипотеке от застройщика». Это решение было принято в связи с высокими рисками дефолта заёмщиков по новым схемам кредитования, которые предусматривают небольшие платежи в первые 1-5 лет (льготный период), а затем увеличение платежей более чем в два раза.

Центральный банк предлагает увеличить резервы для банков, выдающих ипотеку с ежемесячными платежами, которые увеличиваются более чем на 20% в год, и ограничить льготный период тремя годами. Например, если в течение первых трёх лет после оформления ипотеки хотя бы один платёж по графику будет на 20% больше среднего платежа за предыдущие 12 месяцев, резерв увеличится на 50 процентных пунктов (п.п.). В дальнейшем рост платежей также приведёт к дополнительному увеличению резервов до 50 п.п.

Кроме того, Центральный банк не исключает возможность дальнейшего увеличения резервов для других видов ипотечных кредитов, которые не подпадают под действие ипотечного стандарта.

Подчёркивается, что принятые ипотечный и надзорный стандарты должны уменьшить масштабы рискованных схем, а введение дополнительных резервов практически полностью устранит эти схемы.

Спад в динамике продаж не остановил ни первичный, ни вторичный рынок недвижимости в России. Среди стандартных предложений, которые можно рассматривать в качестве инвестиции в надежный актив банки предлагают: Программа «Готовое жилье» от Альфа-Банка, или Программа “Приобретение готового жилья” от ДОМ.РФ банка.