Кредиты под залог недвижимости: документы и условия оформления

Кредиты под залог недвижимости, безусловно, имеют преимущество перед потребительскими займами — это одобряемый размер. Он может быть в десять раз выше. Однако, если не удастся выполнить обязательства, имущество можно потерять. Но не будем забегать вперед. Сначала рассмотрим, какие требуются документы для займа под залог недвижимости.

На 4 марта в базе ФинФакс.ру ставка по необеспеченному потребительскому кредиту равняется 29,4% годовых, а по кредиту под залог недвижимости — 27% годовых. Что касается ПСК, то она составляет 30,7% и 28,4% для необеспеченного кредита и КПЗН соответственно. Таким образом, банки готовы предложить более выгодные условия по кредиту, обеспеченному недвижимостью, ведь у них есть гарантия возврата средств в виде залога, сообщил эксперт-аналитик нашего маркетплейса Иван Багетов.

Документы для кредита под залог недвижимости

Если вам нужен полный перечень документов для оформления кредита под залог недвижимости, сразу скажем: его нет. У каждого банка свои требования и своя политика. Исчерпывающий список получите от конкретного кредитора, чтобы выяснить, как оформляют кредит под залог недвижимости.

Документы для этого кредита разделяются на два типа: основные документы заемщика и документы на объект залога. Здесь, как и в случае с потребительскими кредитами, существует среднестатистический список.

Основные документы заемщика

Сначала заемщику необходимо примерно подготовить собственные документы для кредита под залог недвижимости. В этот пакет обычно входят:

🟢 паспорт;

🟢 СНИЛС;

🟢 согласие супруга/и или брачный договор.

Также потребуется документ, подтверждающий достаточный ежемесячный доход. Таким документом могут быть:

🟢 справка 2-НДФЛ или по форме банка;

🟢 выписка со счета самозанятого или ИП;

🟢 договоры аренды на объект, который приносит ежемесячный доход и прочее (например, сдаете квартиру).

Документы на недвижимость

После сбора основных документов заемщика, переходите к основному пакету на объект залога. Первым делом в нем должны быть правоустанавливающие документы:

🟢 выписка из ЕГРН (с давностью — не более 30 дней);

🟢 документ, на основании которого произошел переход права (договор долевого участия, купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве).

Также банку потребуется предоставить:

🟢 справку об отсутствии задолженности на объекте (по коммунальным услугам или по налогам);

🟢 акт приема-передачи объекта;

🟢 документ, подтверждающий факт полной оплаты за объект (расписка, платежное поручение, справка от застройщика);

🟢 выписка из домовой книги, если это жилой объект.

Дополнительные требования кредита под залог недвижимости

Нельзя просто предоставить документы и получить кредит. Нужно соответствовать требованиям.

Так, заемщик должен быть гражданином РФ, от 21 года, с постоянной работой и достаточным доходом. Стаж на последнем месте должен быть не менее трех месяцев.

Кроме того, оформить кредит под залог недвижимости может только собственник. Однако есть исключения. Если у вас нет квартиры, но есть знакомый с собственным жильем и желанием стать залогодателем, он может помочь. Тогда вы получите средства, а банк — залог. Знакомый же обретет чувство гордости за благородное дело. В роли стороннего залогодателя может быть не только родственник, но любой человек.

Есть требования к объекту залога. В каких случаях недвижимость не может быть залогом:

🟢 квартира в доме, который ждёт капремонт;

🟢 квартира в малоэтажном доме до 1975 года постройки;

🟢 квартира в аварийном доме;

🟢 частный дом с более чем тремя этажами;

🟢 Желающим использовать частный дом в качестве залога при получении кредита стоит учитывать, что банки могут не принять в качестве обеспечения недвижимость, расположенную в населенном пункте без постоянной дороги или в месте, где часто происходят затопления. Подобные условия зависят лишь от внутренней политики и требований конкретного кредитного учреждения, в которое вы обратились.

Запомнить важные детали при обращении за кредитом под залог недвижимости крайне необходимо. Имуществом, выступающим в качестве залога, может стать как жилая, так и коммерческая недвижимость. Основное требование — чтобы эта собственность не находилась в ипотеке, поскольку иначе она уже заложена. В такой ситуации вначале нужно погасить существующую ипотечную задолженность или выбрать альтернативный путь.

"В некоторых случаях в том же финансовом учреждении можно увеличить сумму кредита до половины от рыночной стоимости объекта только при условии, что оставшийся долг меньше 50% от оценки недвижимости, и после заключения кредитного договора прошло больше полугода," — разъясняет Зара Назарян, основатель компании Forte Group.

Помните, что до полного погашения кредитного обязательства под залог прогрессивное использование недвижимости будет серьезно ограничено. Вы сможете проживать там и делать только косметические улучшения, но продажа или изменение конструкции станет невозможным до завершения выплат.

Что более важно: в случае невыполнения заемщиком своих обязательств и попытки скрыться от банка последствия будут серьезными, вплоть до утраты залогового имущества через конфискацию и его последующую реализацию на торгах для компенсации расходов банка.

Использование кредита под залог недвижимости имеет значительное преимущество перед потребительскими займами, главным образом благодаря увеличенной сумме предложения. Однако стоит быть готовым к тому, что при невыполнении финансовых обязательств можно потерять заложенное имущество. Но давайте детально разберемся, какие документы необходимы для оформления кредита под залог недвижимости и как избежать негативных последствий.

Согласно данным на 4 марта, представленных на ФинФакс.ру, процентная ставка по необеспеченным потребительским кредитам составляет 29,4% в год, тогда как кредит под залог недвижимости облагается меньшей ставкой в 27% годовых. Полная стоимость кредита (ПСК) для необеспеченного обязательства равна 30,7%, в то время как для залогового — 28,4%. Таким образом, банки более склонны предлагать выгодные условия по обеспеченным кредитам из-за гарантий возврата средств в виде имеющейся у заемщика недвижимости, как отмечает наш эксперт Иван Багетов в своем маркетинговом анализе.

Какие документы необходимы для кредита под залог недвижимости? Хотите узнать полный перечень — каждый банк предъявляет индивидуальные требования. Вы получите четкий список лишь от конкретного кредитора при обращении за условиями кредита.

Документы, которые вам понадобятся, можно разделить на два основных типа: документы заемщика и документы на собственность, выступающую объектом залога.

Главные документы заемщика обычно включают:

🟢 паспорт гражданина;

🟢 СНИЛС;

🟢 согласие супруга или оформление брачного контракта, если это применимо к вашему случаю.

Помимо этого, необходимо предоставить документы, подтверждающие регулярный и достаточный уровень доходов. Это могут быть, например:

🟢 справка 2-НДФЛ или иной документ по форме банка;

🟢 выписка с банковского счета самозанятого лица или индивидуального предпринимателя;

🟢 договоры аренды залогового или иного объекта, дающего стабильный доход, например, если вы сдаете квартиру в аренду.

Итак, перейдя к документам на объект недвижимости, который будет выступать в качестве залога, вам потребуется предоставить банку ряд правоустанавливающих документов:

🟢 выписка из Единого государственного реестра недвижимости (полученная не позднее чем за 30 дней до подачи заявки);

🟢 документ, на основании которого произошло приобретение права собственности (договор долевого участия, купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве).

Кроме того, банк потребует дополнительные бумаги:

🟢 справка об отсутствии задолженности по объекту, например, по коммунальным услугам или налоговым платежам;

🟢 акт приема-передачи объекта, подтверждающий его надлежащее состояние.

🟢 документ, подтверждающий, что полная сумма за объект оплачена (это может быть расписка, платежное поручение, или справка, выданная застройщиком);

🟢 выписка из домовой книги, если речь идет о жилом объекте.

Условия получения кредита под залог недвижимости

Просто так подать документы и сразу получить одобрение кредита не получится. Необходимо соответствовать ряду условий.

Во-первых, заемщик обязательно должен быть гражданином Российской Федерации и ему должно быть больше 21 года. Также важно, чтобы у гражданина была постоянная работа и достаточный уровень дохода. При этом стаж работы на последнем месте должен составлять как минимум три месяца.

Кроме того, оформить кредит под залог недвижимости может исключительно собственник имущества. Однако существует одна оговорка. Если у вас нет собственной квартиры, но есть друг или знакомый, обладающий собственной квартирой и готовый стать залогодателем, то он может прийти вам на выручку и стать вашим спасителем. Это позволит вам заполучить необходимые средства, а банк получит гарантии в виде залога. Друг будет испытывать гордость за свое благородное поступок. Залогодатель необязательно должен быть родственником; эта роль может достаться любому человеку, готовому помочь.

Что касается самого объекта залога, то к нему также предъявляются определенные требования. В каких случаях недвижимость не подходит в качестве залога:

🟢 квартира находится в доме, который стоит в очереди на капитальный ремонт;

🟢 квартира располагается в малоэтажном доме, построенном до 1975 года;

🟢 квартира находится в аварийном доме, где жизнь людей под угрозой;

🟢 частный дом имеет более трех этажей;

🟢 частный дом расположен в населенном пункте без нормальной дороги или где дорога ежегодно оказывается затопленной из-за паводка.

Кроме вышеперечисленного, могут существовать и другие ограничения. Все зависит от условий конкретного банка.

На что важно обратить внимание при подаче заявки на кредит под залог недвижимости

Залогом может быть как жилая, так и нежилая недвижимость. Но имущество не должно находиться в ипотеке, так как в этой ситуации оно уже является залогом. Если недвижимость в ипотеке, сначала необходимо ее погасить. Существует и альтернативный вариант: в том же банке можно увеличить кредит на сумму, составляющую до 50% от стоимости объекта. Однако этот вариант допустим только в случаях, когда оставшийся долг составляет менее 50% от стоимости недвижимости и с момента оформления кредита прошло более полугода.

Важно также помнить, что на период выплаты залогового кредита ваши права на пользование недвижимостью будут строго ограничены. Вы можете выполнять косметический ремонт и проживать в ней, но продажа, конструктивные изменения или перепланировки будут запрещены.

Самое главное: если заемщик не справляется с обязательствами, не может выплачивать кредит и избегает контактов с банком, он рискует лишиться залогового имущества. Банк изъятие воспользуется залогом и продаст его, чтобы вернуть затраченное.