Цены на недвижимость в России продолжают расти в 2025 году

За три года средняя цена квадратного метра на вторичном рынке недвижимости в России подскочила на 40 %: если в I квартале 2022-го она составляла 89,8 тыс. руб., то в аналогичном периоде 2025-го — уже 126,5 тыс. руб. Три года назад 1 млн руб. считался весомой суммой, которой вполне хватало на покупку скромной квартиры в городе с населением до 100 тысяч человек, сегодня же это, скорее, базовый капитал на первоначальный взнос по ипотеке.

Аналитический центр компании «Жилфонд», изучив актуальные объявления о продаже, попробовал определить, какие реальные варианты все еще доступны тем, у кого на руках есть только миллион рублей и желание вложиться в «квадратные метры».

Полностью уложиться в указанную сумму можно, если смотреть сторону старого малоэтажного фонда в деревнях, селах или малых городах. Так, в Подмосковье, в Озерах, что в 122 км от МКАД, за миллион предлагают однокомнатную квартиру площадью 26,2 кв. м в одноэтажном доме, объект требует капитального ремонта, но формально отвечает критерию «отдельное жилье». Похожие лоты площадью 17–29 кв. м встречаются в населенных пунктах Новосибирской, Калужской, Челябинской, Архангельской и ряда других областей — везде речь идет о простом жилье, в котором будущему владельцу предстоит инвестировать в модернизацию.

Альтернативный путь — покупка доли: комната в коммуналке или выделенная часть квартиры будет стоить заметно дешевле метра, чем целый объект. Например, в Подмосковье, примерно в 80 км от столицы, выставлена на сделку комната 14,2 кв. м с косметическим ремонтом в трехкомнатной квартире, и миллион рублей здесь покрывает не только цену, но и сопутствующие издержки — регистрацию, оценку, комиссию агентствам.

На рынке загородной недвижимости возможностей больше: за аналогичную сумму в Московской области продаются участки с дачами под снос либо домами, требующими серьезного ремонта, чаще всего в СНТ или в старых деревнях. В большинстве регионов страны за миллион реально получить домик с земельным участком 6–10 соток, такие приобретения подходят тем, кто готов заняться ремонтом самостоятельно или рассматривать объект как сезонную дачу.

Без дополнительных вложений во всех субъектах РФ остается доступной категория гаражей и машино-мест. В столице за миллион найдется клетка в многоуровневом паркинге спального района, в миллионниках вроде Новосибирска или Нижнего Новгорода — отдельный кирпичный гараж, в городах до 200 тысяч жителей подобные объекты и вовсе стартуют от 200–300 тыс. руб., позволяя за оставшиеся средства обустроить помещение или поставить охранную систему.

Эксперты отмечают, что покупка объектов ценой около миллиона чаще всего подразумевает дальнейшие траты. Ремонт однокомнатной квартиры площадью 25–30 «квадратов» обойдется минимум в 300–400 тыс. руб., а на утепление и подведение коммуникаций к дачному дому может уйти еще столько же. Поэтому профессиональные риелторы советуют заранее формировать резервный фонд в 20–30 % от стоимости сделки и тщательно проверять юридическую чистоту: отсутствие обременений, прописанных несовершеннолетних и задолженностей по коммунальным услугам.

Помимо прямой покупки жилья и участков, часть инвесторов использует миллион как стартовый взнос для работы с девелоперами на ранней стадии строительства, рассчитывая затем перепродать квартиру дороже. Однако в нынешних условиях важно помнить о поправках 2024–2025 годов к ФЗ-214: застройщик обязан открывать счет эскроу, а покупатель — подтверждать происхождение средств. Это несколько повысило порог входа, зато заметно сократило риски недостроя. По оценкам «Жилфонда», средняя доходность стратегии «перепродажи на шпаклевке» в регионах сейчас не превышает 8–10 % годовых против прежних 15–17 %, поэтому эксперты предупреждают, что без привлечения кредита такие операции перестали быть сверхприбыльными. Кроме того, регионы постепенно переходят на цифровую регистрацию сделок, что ускоряет оформление, но одновременно усложняет сокрытие проблем с документами, поэтому внимание к деталям становится критически важным — особенно сейчас.