Арендный рынок в 2025 году: долгосрок или посуточная аренда

Аренда жилья остаётся одним из самых надёжных способов стабильно получать пассивный доход, особенно при растущем спросе на съём недвижимости. Однако выбор формата сдачи квартиры значительно влияет на уровень прибыли и затраты времени. Что выгоднее в 2025 году: длительно получать платежи от арендаторов или зарабатывать больше на посуточной аренде, но регулярно искать новых жильцов и обслуживать квартиру? Рассмотрим факторы, влияющие на доходность, и поможем определить оптимальную стратегию.

Что выгоднее в 2025 году: сдавать квартиру на длительный срок либо посуточно

На фоне высокой ключевой ставки цены на аренду жилья выросли примерно на 20–30% по сравнению с 2023 годом. Год назад посуточная аренда приносила около 15% большей прибыли, чем долгосрочная, сегодня доходы от аренды на срок более 11 месяцев приблизились к уровню посуточной, при этом для владельцев недвижимости риски меньше, отмечает эксперт агентства «Этажи» Владислав Анисимов.

Финансовая выгода зависит от рыночной цены квартиры и сравнения долгосрочной с посуточной арендой. Это связано с сезонностью и расположением жилья. Посуточный формат особенно востребован в праздники и летний период из-за турпотока. Долгосрочная аренда активнее с конца лета до начала зимы. В целом посуточная аренда отличается ценой по году на 5–7%. Лучший выбор для посуточной сдачи — компактные студии и однокомнатные квартиры с качественным ремонтом в новых жилых комплексах ближе к центру; они популярны у туристов из-за стоимости и удобства расположения.

В туристических городах, таких как Сочи и Калининград, а также в центральных районах мегаполисов посуточная аренда может приносить выше доход, отмечают в ассоциации «Перспектива». Однако она требует постоянного участия собственника: уборки, коммуникации с гостями и рекламы. Этот формат подходит тем, кто готов вкладывать силы в управление и сервис ради большей прибыли. В спальных районах, особенно если квартира не нуждается в ремонте, выгоднее сдавать на длительный срок от 6 месяцев — это обеспечивает стабильный доход и минимальные временные затраты.

Важно! Для посуточной аренды проще подобрать однокомнатные квартиры или студии, расположенные недалеко от достопримечательностей, рядом с общественным транспортом, аэропортом или вокзалом. Если же квартира имеет 2–3 комнаты и находится в жилом районе с развитой инфраструктурой (школы, торговые центры, поликлиники, парки), то желательно искать арендаторов среди семей для долгосрочной аренды, советует старший финансовый советник Fontvielle Владислав Плитинь.

В каких случаях владельцам грозят большие риски

По словам Владислава Анисимова, долгосрочная аренда связана с меньшими рисками по сравнению с посуточной. При посуточной сдаче собственник редко видит жильцов, мелкие поломки и износ происходят чаще.

• В случае долгосрочной аренды основные риски — неуплата и порча имущества. Для их снижения рекомендуется заключать официальный договор с штрафами, брать залог и тщательно проверять арендаторов.

• Для посуточной аренды риски включают шум, жалобы соседей и частый износ мебели. Чтобы их снизить, стоит использовать страховку, автоматизировать бронирование и чётко прописывать правила, включая запрет на вечеринки.

Эксперт агентства «Этажи» Алина Ибряева советует тем, кто ценит своё время и нервы, выбирать долгосрочную аренду. Посуточный формат требует полного участия в процессе заселения и выселения. Кроме того, вероятность постоянной загрузки квартиры низка. По итогам года доходы при долгосрочной аренде часто оказываются стабильнее.

Если нет возможности уделять достаточно времени аренде, можно обратиться к управляющим компаниям. Они возьмут комиссию в размере 15–25% от стоимости аренды и выполнит всю работу за владельца, говорит Владислав Плитинь.

Выгодно ли совмещать оба формата: сдавать посуточно в сезон и на длительный срок в остальное время

Сочетание разных видов аренды — одна из самых надёжных и доходных стратегий: долгосрочный договор на 9 месяцев и сезонный — 3 месяца. Такой подход эффективен только в районах с ярко выраженной сезонностью, объясняет управляющий директор «Метриум» Руслан Сырцов. То есть там, где в определённое время года приезжает много туристов, а в другое — спад. Примером служат пляжные или горнолыжные регионы.

Для этого можно оформить гибкий договор с долгосрочными арендаторами (например, с возможностью расторжения за месяц) и быстро подготовить квартиру к сезону. Минусы — риск простоев и дополнительные затраты на уборку и рекламу при смене формата, добавляют в СРО «Перспектива».

«В южных регионах в объявлениях иногда указывают, что въезд возможен только до мая, а затем аренда становится посуточной со скидкой. Такие условия распространены в Сочи, Новороссийске и Анапе. В Москве же сезонность не выражена», — поясняет руководитель департамента компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.

Где искать арендаторов на длительный срок и посуточно

Для поиска долгосрочной аренды подходят сайты Avito, ЦИАН и местные группы в соцсетях. Для посуточной сдачи полезны платформы «Суточно.ру» и «Яндекс.Путешествия».

В объявлениях подчеркните основные преимущества. Для долгосрочной аренды это может быть «тихий двор» или «свежий ремонт», а для посуточной — «близость к метро» и «дизайнерский интерьер».

Важно! Обязательно разместите качественные фото (10–15 штук) при дневном свете и видеообзор, что повысит доверие к предложению.

Какие недорогие улучшения увеличивают арендную ставку

Подготовка квартиры к сдаче напоминает флиппинг. Для максимальной прибыли нужен быстрый и качественный ремонт из недорогих материалов, советует Руслан Сырцов. Лучше избегать явной индивидуализации дизайна.

При минимальном бюджете можно самостоятельно перекрасить дверцы, обновить кухонный фартук или покрасить стены.

«Пару новых постеров на стену не поднимут стоимость аренды. Если не хотите капитальный ремонт, рекомендую вложить время в самостоятельные доработки», — советует Алина Ибряева.

Перед ремонтом важно оценить район, изучить цены соседей и рассчитать бюджет. Например, вложение 5 млн рублей в ремонт и сдача квартиры за 35–40 тысяч рублей за МКАДом может быть нерентабельным: окупить затраты получится лишь спустя 10 лет, предупреждает эксперт.

Оптимальный набор мебели — кухня, стиральная машина, шкаф и кровать. Остальное можно докупить позже за счёт арендаторов. Иногда клиенты приносят свою мебель, что сокращает расходы.

Полностью меблированные квартиры с техникой обычно сдаются на 20–30% дороже, соглашается Владислав Плитинь. Иногда достаточно заменить текстиль, плинтусы, розетки и улучшить освещение или декор.

Типичные ошибки владельцев при сдаче квартиры

Самая частая ошибка — аренда в «серой зоне», из-за которой собственник подвергается риску мошенничества и краж без возможности компенсации, предупреждает Дмитрий Голев из Optima Development.

Необходимо предусмотреть возможность досрочного расторжения договора с оплатой за фактический срок аренды. Важно также чётко указать, что входит в арендную плату (например, услуги ЖКХ) и обязать арендаторов сдавать показания счётчиков. Рекомендуется составлять подробную опись имущества.

Правила для защиты квартиры от недобросовестных арендаторов

Перед сдачей стоит провести проверку документов арендатора, проверить наличие судимостей и судебных разбирательств, кредитный рейтинг, а также запросить справку с работы. Полезно изучить социальные сети потенциальных жильцов, советует Владислав Плитинь.

Договор следует составить у нотариуса с учётом следующих пунктов:

• Порядок оплаты — сроки, способы и реквизиты.

• Запреты и ограничения — например, отсутствие домашних животных и курения, ответственность за нарушение.

• Проживание гостей — правила временного пребывания и порядок согласования постоянных жильцов.

• Ремонт — виды работ, разрешённых арендатору.

• Компенсации — распределение расходов при замене повреждённого имущества.

«Никто не застрахован от недобросовестных арендаторов. Бывает, что с виду приличные люди крадут технику или другие вещи. Независимо от типа аренды советую страховать недвижимость с полным описанием состояния. Страховка стоит около 10–15 тысяч рублей в год и даёт хорошую гарантию возмещения убытков», — подчёркивает Елена Мищенко.

Что выбрать — долгосрочную аренду или посуточную

Краткосрочная аренда подходит, если жильё находится рядом с популярными достопримечательностями, конгресс-холлами, большими выставочными и концертными комплексами, стадионами и федеральными медицинскими учреждениями. Лучший формат — студии и однокомнатные квартиры, замечает Дмитрий Голев.

Длительному съёму подходят практически все типы квартир. Эту схему стоит выбрать, если рядом нет объектов, привлекательных для краткосрочных арендаторов. Такой подход также удобен, если поблизости вуз, где заинтересованы студенты и преподаватели.

В местах с круглогодичным высоким трафиком, как возле Кремля или «Острова Мечты», лучше сдавать посуточно по высоким ставкам. В спальных районах и деловых кварталах, включая «Москву-Сити», более разумна долгосрочная аренда, подытоживает Руслан Сырцов.